不执著财经 张平|4亿套空置房,开发商还在建！房价为何不跌？
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中国有没有4亿套空置房值得商榷 ， 因为没有任何官方数据证实 ， 但一线城市商品房空置率在20%以上 ， 二三线城市超过30%以上 ， 而个别的小县城商品房空置率超过50% ， 却是不争的事实 。 如果再把小产权房和农村闲置的房子统计进来 ， 这一定是个相当庞大的数字 。 显然 ， 中国的商品房已经过剩了 。
此外 ， 中国城镇居民家庭住房拥有率已经趋于饱和 。 2020年4月份央行发布了一份城镇居民家庭财产负债状况报告 ， 城镇居民家庭住房拥有率为96% ， 有一套住房的占比为58.4% ， 两套住房的比例是31% ， 三套及其以上的比例是10.5% 。 这说明 ， 多家居民家庭已经拥有属于自己的房产 ， 甚至拥有了好几套房 ， 房地产市场已趋于饱和 。 也就是说 ， 那怕开发商不再建造商品房 ， 仅凭库存房产 ， 也够我国城镇居民居住 。
现在很多民众感到奇怪 ， 既然国内各城市空置房这么多 ， 商品房刚性求趋于饱和 ， 房价为何还不下跌呢？让我们给大家分析一下：第一 ， 在国内众多理财渠道中 ， 没有一个投资品能像房地产那样只涨不跌 ， 稳赚不赔的 。 有人抄股真正赚钱的人是很少的 ， 而买线上的理财产品也纷纷爆雷 。 唯有房地产这20多年来 ， 一直呈现向上涨的趋势中 。 所以 ， 国人只要攒够首付款的钱 ， 就要去买房 ， 这样资产就能保值增值 。 所以 ， 投资性购房需求推高了房价 。 
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第二 ， 各地方政府把房地产当作支柱产业 。 如果房价下跌 ， 地价也会下跌 ， 而地价下跌 ， 就会影响土地财政收入 ， 土地财政收入减少 ， 那地方政府就会发生财政赤字 ， 不仅是发行地方政府债券会受到影响 ， 而且在基建投资方面也会无钱可用 。 现在一些地方政府并不愿意看到房价下跌 ， 往往通过危棚改造、人才引进等政策 ， 来制造商品房需求 ， 从而达到迟滞商品房下跌的目的 。
第三 ， 受到疫情的影响 ， 国内经济下行 ， 央行货币政策趋于宽松 ， 在短短的半年时间内 ， M2总规模增加了10万亿 。 连续降准给金融机构带来了流动性 ， 而过多的流动资金没地方去 ， 只能投向个人住房贷款领域 。 此外 ， 央行今年开始引导市场利率下行 ， 这样房贷利率也同步下调 ， 就激发了投资性购房需求的反弹 。 投资性需求入市 ， 迟滞了房地产市场调整的进程 。 
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第四 ， 房价已经快速上涨二十多年了 ， 即使房地产要开始出现调整 ， 也有一个迟滞性 。 尽管现在国内经济处于复苏阶段 ， 各行各业都不景气 。 但是很多人都没改变对房价上涨的预期 。 因为2009年、2011年、2014年 ， 房价都曾经出现过调整 ， 但房价在下跌之后 ， 又开始了新反弹 ， 现在一些人都在豪赌 ， 这次疫情过后 ， 房价还会展开反弹 。 所以 ， 市场长期做多房地产的预期没有改变 ， 还没有炒房者大量退出房地产市场的迹象 。
【不执著财经 张平|4亿套空置房,开发商还在建！房价为何不跌？】实际上 ， 靠货币宽松、人才引进、棚改货币化 ， 鼓励投资购房等 ， 只能人为阻止房价下跌 ， 延迟房价下跌的进程 ， 最终国内的房价还是要与当地居收入挂购 ， 而不是房价与投资购房需求来决定 。 目前 ， 国内房价上涨的空间越来越小 ， 下跌的空间却越来越大 ， 是泡沫总会破裂的 。 所以 ， 对于刚需来讲 ， 再过一二年 ， 国内房价一定会有较大调整 ， 届时再出手买房 ， 可能价格要比现在便宜更多 。
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