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下半场|质造·深度丨北京单日成交65亿元 火热开启今年下半场土地抢夺战( 二 )


潘浩分析认为 ， 本地块体量小 ， 整体质素一般 ， 仅中海和佳兆业两家企业竞价 ， 此为佳兆业首次在北京取得商品住宅用地 ， 今年北京市场的高热度提高了房企的关注度 。
佳兆业在北京拿地可能是出于规模扩展的需要 。 公开数据显示 ， 佳兆业上半年在疫情影响下销售业绩同比增长3.9 ， 完成全年业绩目标的48% ， 总体看业绩情况良好 ， 土地市场上亦表现活跃 ， 截止目前 ， 佳兆业在全国取地规模累计同比增长26% 。 “今日又突破北京住宅市场 ， 可见其冲击千亿目标的决心 。 ” 潘浩如是表示 。
在合硕机构首席分析师郭毅看来 ， 佳兆业在土地价格较低的节点上拿地是一个抄底行为 ， 如果开发节奏比较合理 ， 佳兆业很有可能赶上一波儿京西楼市热 。
郭毅进一步表示 ， 此前门头沟楼市热度不高 ， 主要是因为石景山供应了很多限竞房 ， “截走”很多客户 ， 但未来石景山会推出价格更高的纯商品房 ， 因此 ， 门头沟楼市可能会出现一个向上的拐点 ， 如果借助这个势头推盘 ， 对于地块未来的价值拉动能够起到一个更好的助力 。
通州地块成交溢价率9.64%
由于行政副中心的原因 ， 通州核心区的住宅供应严格控制 ， 近年来成交的宅地较少 ， 纯商品房地块更是非常少见 ， 今天正好有一块 。
该地块名称是北京市通州区永顺镇运通人和良园二期项目FZX-0604-6002 、FZX-0604-6006 地块（以下简称为“通州地块”） ， 位于东六环以里 ， 通燕高速的耿庄桥北侧 ， 距离地铁六号线通州北关站较近 ， 交通比较方便 ， 尤其距离行政副中心超级近 ， 位置非常有竞争力 。
不过 ， 从规划条件看 ， 通州地块建筑控制规模77172平方米 ， 容积率2.2 ， 不过 ， 按照规划要求 ， 该地块内提供地上建筑规模 5 万平方米的定向安置用房 ， 因此 ， 该地块实际可用的面积不大 。
下半场|质造·深度丨北京单日成交65亿元 火热开启今年下半场土地抢夺战
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地块建设规划要求
在正式竞拍前 ， 该地块收到四次报价 ， 最终该地块被石榴+通投联合体以12.4亿元竞得 ， 溢价率9.64% ， 商品住宅楼面价为16818元/㎡ 。 相较通州2月成交的马驹桥地块和台湖地块 ， 溢价率并不算高 。
潘浩认为 ， 本地块虽然是相对纯粹的住宅用地 ， 但需配建5万㎡安置房 ， 对于剩余的商品住宅部分产品将产生一定影响 ， 同时纯商品住宅体量较小 ， 且安置房体量大、建设成本较高 ， 整体利润空间不大 ， 因此竞拍并不激烈 ， 属北京年内容积率较低的地块 。
郭毅表示 ， 回迁安置房的情况比较复杂 ， 所以是本地房企取得了该地块 ， 可能涉及到跟回迁户之间的协调 ， 包括资金回笼的速度 ， 本地企业更了解拆迁的情况 ， 包括回迁户的情况 ， 这样有利于把一些风险前置解决 。
值得一提的是 ， 石榴集团此前已在通州布局了多个项目 ， 包括V7九间堂、K2清水湾 ， K2春风十里等项目 ， 尤其前两个项目就在今日竞拍地块附近 ， 因此 ， 石榴集团对该地块可以说非常熟悉 。
对于未来的产品供应 ， 郭毅认为可能是偏中高端改善的定位 ， 但由于体量比较小 ， 对于石榴集团来说 ， 只是一个小项目 ， 发挥空间有限 。
房山地块周边项目盘点
NO.1 中粮京西祥云
地址：地铁稻田站北800米 ， 西邻京深路
开发商：中粮地产
产品：115㎡三居、125-140㎡四居
均价：58000元/㎡
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效果图（来源：贝壳找房）
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样板间（来源：贝壳找房）
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125㎡4室2厅2卫户型图（来源：贝壳找房）


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