物流地产
是指物流地产商根据社会发展的需求 ， 在全球范围内选择合适的地点 ， 并投资建设高效、优质、完善的相关物流设施 ， 再将此物流设施转租给包括制造商、零售商、物流公司等在内有相关物流业务需求的客户 ， 并由物流地产投资商专业管理队伍提供相关物业管理服务的物流活动 。 通过物流地产这种创新形式 ， 一方面有需求的物流设施租赁企业可以减轻庞大的资产负担 ， 将能够更加专注于企业本身的核心业务;另一方面物流地产投资商也可以获得更加稳定的出租收益 ， 通过这种形式 ， 物流租赁需求公司与物流地产投资商在利益和风险方面可以达到共赢局面 。
究其本质而言 ， 物流地产其实是物流服务和地产服务一体化相互结合的产物 ， 通过二者的相互促进、相互补充 ， 可以实现原有物流业价值链的扩充和延伸 。 同时 ， 对于客户外包非核心业务需求的满足 ， 有利于多方面融入客户价值创造体系 ， 有利于与客户实现长期稳定的战略联盟 ， 有利于从系统角度整合优化物流服务 ， 有利于形成持续核心竞争力 。 更重要的是 ， 物流地产恰好处于物流业价值链环节所构成的微笑曲线的顶端 ， 因而能够为企业带来更多的附加值 。 这也是物流地产商倾向于物流地产投资的根源 ， 亦是国内物流地产业兴起的重要动因 。
电商爆发、零售变革和高端制造三大下游需求成为推动现代物流地产行业的主要力量 ， 同时也迎合了我国消费升级与制造业转型的趋势;与之对应的 ， 物流地产企业的主要客户包括流通企业、第三方物流企业以及生产汽车零部件、医药医疗器械、电子产品等的制造企业等 。
近年来 ， 国内电商行业迅速发展 ， 网络购物市场始终保持高增速 。 电商的成长和渗透过程对物流配套设施的要求也逐步提高 ， 高效及时的供应链配送需要现代物流设施的支持 ， 因此其在仓储领域也通过自建、租赁和按需定制的方式进行扩张 。
物流地产的租户主要是零售商、第三方物流、高端制造三大类 ， 其中零售商包括快消品、电商以及零售与快餐行业;高端制造主要由汽车、电子、机械制造以及医药、医疗器械制造业构成;第三方物流承接零售商和制造商的部分需求 ， 其中电商需求是最主要构成 。
第三方物流规模增长 ， 集约化、现代化物流设施的应用 ， 必然要求提升仓储体量和处理效率 ， 一些旧式仓储将被高端仓库逐步替代 。 我们梳理了顺丰、圆通、申通三家快递企业的仓储设施情况 ， 租赁房屋面积占总面积的比重分别是88.24%、72.18%、62.62% ， 租赁瑕疵房屋面积占总租赁面积的占比分别为47.58%、31.53%、20.23% 。 其中瑕疵房屋一般为年代久远或集体用地、国有土地划拨等权属不明的厂房、旧式仓库 。 可见 ， 第三方物流企业仓储置换进程仍将持续 ， 将进一步推动物流地产行业发展 。
物流地产
和物流园区有什么关系?
1.物流园区引入物流地产商有助于规避政府投资经营风险
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