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违章搭建|瞧！老旧小区有了崭新的模样（深度观察）( 二 )


“全部政府投 ， 资金有限 ， 而且如果后期管护不到位 ， 很容易打水漂；都让企业投 ， 意愿不强 ， 如果找不到盈利点 ， 就成了亏本买卖 。”北京市朝阳区劲松街道工委书记杨丙章介绍 ， 他们想到的办法是：政府让利 ， 盘活老旧小区资源；企业微利 ， 确保长期可持续；居民获利 ， 先体验后购买 。
想法不错 ， 但一个巴掌拍不响 。经过多次沟通 ， 愿景集团发现了商机 ， 与劲松街道签订战略协议 。2018年7月 ， 政府、企业、居民多方开始沟通协商改造方案；2019年4月 ， 劲松北社区一区、二区 ， 全面启动公共空间、智能化、服务业态、社区文化四大类16小类30余项专项改造 ， 到2019年8月正式完工 ， 愿景集团共投入改造资金近3000万元 。
“对于政府老旧小区综合整治菜单中基础类项目 ， 由街道按程序申请市、区两级财政资金 。同时 ， 我们将社区的低效房产 ， 比方说配套用房、人防工程、闲置空间等 ， 全部无偿交给企业 ， 改造后进行经营 。”杨丙章说 ， 这样的做法有两个好处 ， 一是让企业通过经营有所收益 ， 另一方面也满足了居民生活的配套要求 。
包子2元1个 ， 馒头1.5元2个 ， 豆腐脑3元1碗 ， 茶叶蛋2元1个……改造后的“美好邻里食堂” ， 就开在劲松北社区居委会的边上 ， 价格实惠味道不错；社区里原来200多平方米的自行车棚 ， 一部分改造后开起了“匠心工坊”便民商店 ， 为居民提供多种生活服务 ， 改条裤子20元 ， 配把普通钥匙6元 ， 还备了多种工具免费取用；横穿小区的劲松西街两侧 ， 引入了北京老字号食品企业“百年义利” ， 路西的店卖点心零食 ， 路东卖熟食 ， 价格合适品种齐全……
“这些房子怎么改 ， 哪些行业能入驻 ， 都是居民投票决定 。”愿景集团城区更新事业部项目总经理韦民乐说 ， “我们给出的租金 ， 低得让人想不到 ， 目的就是要把商品和服务的价格降下来 ， 让老旧小区的居民得实惠 。”
社区居民是受益了 ， 那企业能盈利吗？“街道给了3年的物业扶持期 ， 将原来‘政府兜底’的资金拨付给企业 ， 同时让企业通过提供专业的服务 ， 引导培养居民物业缴费习惯 。”杨丙章说 ， “让物业服务长效化 ， 既是老旧小区改造是否成功的关键 ， 也是保证企业实现盈利的重要方面 。”
在劲松北社区的既有房屋中 ， 10%是收取物业费的商品房 ， 10%是直管公房 ， 80%是未收取物业费的房改房 。“从来没交过物业费 ， 以前一年就交36元钱的卫生费 。”68岁的潘继红说 ， 一开始大家是有些不习惯 。
“先尝后买” ， 满意了再说 。小区出入口 ， 24小时专人值守 ， 一天安保巡逻3次；垃圾桶每周清洗1次 ， 楼外道路每日清扫1次 ， 巡视保洁两次；居民的服务需求 ， 3分钟内受理 ， 10分钟内上门……专业优质的服务 ， 换来了居民的缴费意愿 ， 潘继红说：“不缴都不好意思啦 。”
“我们以直管公房价格统一了物业收费标准 ， 多层0.43元/平方米 ， 高层1.42元/平方米 。”韦民乐表示 ， 这个价格在北京来说 ， 是非常便宜的 。“根据先尝后买原则 ， 从2020年初开始收费 ， 截至6月底 ， 劲松北社区的物业费收缴率达到了60% 。”
财政补一点 ， 居民出一点 ， 企业挣一点 。在愿景集团原来的计划上 ， 预计要10年收回投资 。“这是保守的估计 ， 其实收回投资的时间要短一些 。”韦民乐说 ， 他们正计划在社区增加养老、托幼、健康等业态 ， 这些都是新的增长点 。“公司正在积极布局 ， 在北京的大兴、石景山、通州等地已经启动了新项目 ， 用的都是劲松模式 。”
巧谋划精设计 ， “借地”借出新天地
走进西城区白云路七号院 ， 与想象中老旧小区的局促和杂乱不一样 ， 扑面而来的是清爽与静谧 。停车有序、道路宽敞、设施齐全 ， 西侧立着一面镌刻有老子生平资料的文化墙 ， 透露出这个距离白云观一街之隔小区的文化底蕴 。


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