江苏龙网

  1. 首页 > 资讯 > >

不该|深圳最严调控，本不该这么严( 二 )


其实 ， 深圳落户门槛低 ， 众人皆知 。 在取消豪宅税的同时 ， 如果能祭出一个长沙版的“反炒房”措施（“1年落户+1年社保”） ， 就不至于在高位上下如此猛药 。 其实 ， 6月份 ， 深圳冰山活跃指数已开始下降了 。
所以 ， 这次调控后 ， 深圳楼市大起大落已难避免 。 作为特区和创新性城市 ， 深圳过往在城市治理上 ， 有很多所谓的“深圳经验” ， 很多城市主政者赴深圳取经 。 但这一次 ， 深圳显然缺乏前瞻性、缺乏通盘考虑 。 去年三季度“经济有小恙” ， 彻底乱了阵脚 ， 对楼市妥协过了火 。
看看长沙 ， 城市地位、产业结构、行政资源、发展基础等 ， 都不如深圳 。 但是 ， 他们能做到“让炒房客有去无回” ， 房价收入比在大城市垫底 ， 还能做到经济增长快 ， 产业转型好、民生幸福感强 。 所以 ， 为何高调宣传赴长沙学习 ， 原因显而易见 ， 深圳不能拿任何理由来弱化调控 。
不该|深圳最严调控，本不该这么严
图片

3
所以 ， 从长沙回来以后 ， 深圳再次祭出强力调控 。 除了限购下猛药以外 ， 税收成本也大幅度提高 ， 增加交易摩擦 ， 在高速运转的楼市车轮下撒沙子 。 大家关注多的 ， 就是恢复豪宅税 ， 但我认为 ， 豪宅税的影响不算大 ， 影响大的是增值税“2改5”与计税参考价向市场价靠拢 。
首先 ， 750万的豪宅税标准 ， 比之前的标准翻了2倍多 。
按照之前的标准 ， 深圳房价最贵的南山和福田 ， 豪宅税起征总价为490万和470万 ， 其他区域大多在300万左右 。 根据测算 ， 原来的标准下 ， 60%的房子被认定为豪宅 。 750万的标准下 ， 交易的房子只有30%的是豪宅 ， 受影响的 ， 主要是西部南山、宝安中心区、福田学位房 ， 也是近期涨幅较大的区域 。
不该|深圳最严调控，本不该这么严
图片

这与很多人的感觉不同 。 深圳并非到处都是动辄800万 ， 甚至千万总价的房子 。 按照最新的数据 ， 6月份全市套均成交总价 ， 只有南山区超过了700万 ， 多数区域成交均价分布在300-500万之间 。 将豪宅标准定在750万之下 ， 还是希望多数房子是非豪宅 ， 鼓励大家换房消费 。
其实 ， 真正影响大的 ， 就是增值税“2改5”与计税参考价向市场价靠拢 。 持有不满5年 ， 全额征收增值税 ， 意味着2016年以后交易的房子 ， 现在要卖的话 ， 都要征收5%的增值税 。 影响更大的是 ， 与豪宅标准一样 ， 二手房税基（房屋基准价）自打2016年以来就没有调过 。
所以 ， 近几年买房的 ， 特别是去年以来疯狂进入楼市的一大票投资客 ， 你表面看起来蛮可观的浮盈（纸面财富） ， 都将因翻倍的税收成本 ， 而在你强撸间灰飞烟灭 。 即便未来房价不跌 ， 看这“反炒房”的架势 ， 涨幅也不大 ， 考虑到深圳的持房成本在9%左右 ， 实际收益可能是亏的 。
当然 ， 此次新政只是说 ， 二手房的评估价要向市场价靠拢 ， 但评估价如何定 ， 还待后续市政府开会商定 。 我觉得 ， 评估价暂时还不会完全向市场价靠拢 ， 能在现有的水平上提升40%-50% ， 这是大概率的 。 楼市正在高速疾行 ， 轮子下沙子撒的太狠了 ， 容易翻车 。
不该|深圳最严调控，本不该这么严
图片

4
还是忍不住总结强调一下 ， 这次调控真的影响太大了 。
可以确认的一点是 ， 全国楼市政策迎来拐点 。 此前 ， 宁波、杭州、东莞的调控 ， 只是收紧的迹象 。 深圳楼市向来具有标杆意义 ， 这次调控意味着楼市大范围收紧的趋势确立 。 不久前央行、银保监表态 ， 针对疫情的货币宽松要退出；刚获得的消息 ， 二季度经济增长3.2% 。 楼市政策收紧 ， 情理之中 。
深圳城市地位今非昔比 ， 收紧户籍购房是长期趋势 。 京沪还坚持“落户即可买房” ， 因为京沪落户门槛高 。 门槛高 ， 在于京沪的户籍背后有优质的公共资源 。 深圳落户门槛低 ， 一是因为深圳一直以来就是个移民城市 ， 创业型城市 ， 二是深圳的公共服务相对不足 。 未来 ， 先行示范区落地 ， 城市地位、户籍含金量提升 。 不能收紧落户 ， 只能收紧购房了 。


推荐阅读


上一篇：深圳楼市|问答 | 深圳楼市调控会带来哪些影响？

下一篇：险情 江西九江新洲村堤坝突发险情 武警官兵紧急驰援