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独角兽|两大独角兽相继跌落神坛，联合办公如何走出盈利之困？( 二 )


与WeWork一样 ， 优客工场也一直在亏损中 。 招股书显示 ， 2017年、2018年及2019年前9个月 ， 优客工场分别实现净亏损约3.73亿元、4.45亿元及5.73亿元 。 亏损背后 ， 是成本大增 ， 同期优客工场的营业成本分别约为3.10亿元、6.64亿元及10.08亿元 ， 同比增幅均在110%以上 。 优客工场表示 ， 亏损主要来自为发展业务而进行的投资 ， 包括开辟更多空间、重建现有空间等 。
作为新兴企业 ， 亏损并不可怕 ， 可怕的是没有创新的盈利模式 ， 被资本吹出来的泡沫最终会破灭 。
高力国际华北区研究部总监陆明表示 ， 现在二级市场投资人对于联合办公的商业模式和盈利能力都存在非常大的质疑 ， WeWork是导火索 。 “你可以烧钱 ， 可以扩张 ， 最终要上市的话 ， 投资人还是看盈利 ， 看你的公司到底能否赚钱 。 ”
在陆明看来 ， 联合办公在为前两年的盲目快速扩张买单 。 以北京为例 ， 2018年-2019年上半年 ， 是北京写字楼租金的高点 ， 联合办公企业在快速扩张中的租金水平也在上涨 。 目前 ， 北京写字楼租金下跌了10%-15% ， 这个阶段下扩张的联合办公企业 ， 就有了10%-15%的成本优势 ， 相比2018年那波扩张的企业来说 ， 压力就小了很多 。 “与此同时 ， 拿着投资人的钱快速扩张 ， 如果赶上好行情 ， 发展的会非常好 ， 如果遇到疫情这种情况 ， 就会遇到非常大的压力 。 ”
事实上 ， 无论是WeWork还是优客工场 ， 都是“二房东”模式 ， 即租房—装修—出租 ， 从中间赚取差价 。 如果收取房屋成本高 ， 遭遇疫情等特殊情况 ， 空置率下降 ， 联合办公企业就很容易遭遇艰难时刻 。 而且 ， 随着规模的扩张 ， 二房东的成本优势并不明显 ， 从上文中优客工场的成本增速就可以看出 。
陆明表示 ， 联合办公不是一个快速扩张的生意 ， 而是一个花时间的生意 ， 是一个打磨单店盈利模式的生意 ， 就像磨钻石 ， 慢慢磨才能晶莹剔透 。 “我相信WeWork上百个网点中 ， 一定有盈利的 ， 特别是早期拿的项目 ， 而且积攒了不少大客户 ， 在市场上有一定的需求 ， 但这不代表可以尽可能地快速扩张 。 ”
“通过规模效应减少成本实际很难 ， 管好1家店或10家店 ， 不难 ， 但是有上百家甚至上千家店铺时候 ， 压力会非常大 。 ”陆明表示 。
疫情影响下 ， 联合办公行业加速洗牌
疫情之前 ， 联合办公行业就已经进行了长达一年多的洗牌 ， 而随着疫情到来 ， 洗牌或将加速 。
根据迈点研究院于2月27日发布的《2020年中国办公行业疫情应对及诉求分析报告》 ， 今年春节过后 ， 61.9%的受访联合办公企业项目拓展停滞 ， 部分企业已签物业可能因装修停工而影响产品上市；52.38%的受访企业现金流紧张 ， 物业租金压力较大；52.38%的受访企业因为客户减少 ， 业务骤停 。
此前在接受新京报采访人员采访时 ， 优客工场创始人、董事长毛大庆对联合办公行业正在面临的问题直言不讳 ， “联合办公行业面对的是在这次疫情中受到巨大冲击的中小企业 。 从我们自身的情况来看 ， 一方面 ， 目前上游业主仍无法明确疫情期间租金减免的操作流程及落实时间；而另一方面 ， 很多租用联合办公空间的中小企业在现金流上出现了问题 ， 导致联合办公行业的清退以及空置成本提高 。 ”
据媒体报道 ， 疫情影响下 ， 联合办公品牌FUNWORK已停止大部分项目运营 ， 在4月份左右关闭了旗下多个办公空间 。
中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林表示 ， 疫情后联合办公行业会迎来比较大的洗牌 ， 原来的“粗放式”、“想凭一个概念就能做好一家公司”的企业可能会面临被洗牌 ， “二房东”模式的生存空间会越来越小 。 但对于真正能够将互联网概念、数字化经济概念融入到联合办公运营模式的企业 ， 疫情反而会为其带来新的机遇 。
试水“轻资产” ， 能否实现盈利破局？


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