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惊叹不已|深圳出大招，政府可对“钉子户”实施征收！旧改为什么难产？这些案例让人惊叹不已

只要一户不同意 ， 旧改项目就“难产” ， 这道难题一直困扰着深圳的城市更新项目 。
昨日 ， 《深圳经济特区城市更新条例（征求意见稿）》在市人大常委会网站上公开征求意见 ， 提出了破解难题的新思路——当已签订搬迁安置协议的合法产权比例不低于95%且符合房屋征收相关规定的 ， 市、区政府可以对未签约部分房屋实施个别征收 。 也就是说 ， “钉子户”可由政府实施个别征收 。
深圳旧改为什么这么难？
一直以来 ， 由于开发商强拆引起了很多社会问题 ， 也有部分业主喊天价导致旧改搁浅 ， 这些都是旧改的大问题 。 深圳旧改难的一个重要原因就是 ， 政府对于旧改签约率的高标准 ， 而钉子户的存在几乎卡死了旧改的可能 。
2017年1月5日 ， 深圳政府出台《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》 。 措施明文规定：因规划统筹需要确有必要纳入拆除范围的零散旧住宅区 ， 权利主体的城市更新意愿应当达到100% 。
100%的签约率 ， 可以有效避免强拆 ， 只要强拆 ， 就有可能导致恶性事件 ， 这是政府最不愿意看到的 。 对于政府来说 ， 把旧改界定为开发商与小区业主之间的商业行为 ， 政府不介入或偏袒任何一方 ， 既不会用行政手段促使业主签约 ， 也不会促使开发商提高补偿标准 。 政府置身于事外 ， 但是 ， 100%的签约率几乎卡死了旧改的可能 ， 因为每个小区都必定有钉子户存在 ， 而这个100%的签约率 ， 又给了钉子户撑腰的政府文件背书 。
深圳木头龙小区旧改就是一个非常典型的案例 。
木头龙小区 ， 位于深圳罗湖区 ， 建于1983年 ， 拆迁房屋栋数共61栋 ， 总户数1340户 。 2007年 ， 益田集团进驻木头龙社区 ， 开展业主改造意愿征集工作 。 10年之后 ， 2016年底 ， 木头龙还有30多户业主坚持不签约 ， 签约率虽然已达到了98% ， 但只要还有一户不签 ， 签约率就是0 。
而早在2011年 ， 益田集团就拆掉了已签约的木头龙小区的40栋旧楼 ， 本意是以此督促剩余钉子户签约 。 拆掉旧楼之后 ， 益田集团需要承担所有住户的过渡期租金和补偿金 ， 每年支付的租金和各项费用超过1.5亿 。 这样的骑虎难下 ， 却给了钉子户漫天要价的底气 ， 部分钉子户提高标准 ， 提出了令人瞠目的天价补偿 。
8年时间 ， 益田集团的各项沉没成本已超过12亿！
不仅仅是木头龙旧改项目 ， 事实上 ， 深圳不少有旧改意向的小区已经谈了近20年 ， 签约率仍然不到90% ， 成功签约最终旧改的寥寥无几 ， 不少开发商最终选择放弃 ， 撤场 ， 敬而远之 。
显然 ， 一个旧改项目 ， 成败与否 ， 关键点就在拆迁这个点上 ， 要是项目在拆迁这个点上卡主 ， 项目无法推进 ， 每天都要支出成本 。 一方面 ， 大多老旧小区大部分业主是欢迎旧改的 ， 但是只要开发商有旧改意向 ， 业主们的预期就又太高了 。 时间太久 ， 麻烦太多 ， 开发商旧改的意愿不大 ， 而更倾向与厂房与农民房等产权人较少 ， 利润更丰厚的旧改项目 。
一个横幅拉起的“暴富机会”
吃了亏的开发商们自然是学聪明了 。
对于有意向旧改的项目 ， 前期 ， 很多开发商就派几个工作人员进驻小区 ， 租个办公室 ， 拉一个改造征集的横幅 ， 慢慢谈 ， 反正成本不大 。 谈成了 ， 是机会 ， 失败了 ， 损失不大 。 然而 ， 这个拆迁办一设立 ， 横幅一挂 ， 小区就立刻炸开锅了 ， 业主群里奔走相告：我们小区要被拆迁了 。
两个结果：
有人高位接盘 ， 不见下文 。
听闻要旧改 ， 小区业主们集体抬价 ， 小区所有二手房报价一夜之间大涨 。 旧改概念再经过地产中介的层层渲染 ， 新购房者们高位接盘 ， 高价入坑 ， 指望到手的“老破旧”的房子拆迁 ， 赔付新房 ， 拿到大笔补偿款 ， 一夜暴富 。 可旧改哪有那么容易？这只是开个头而已 ， 意向不统一 ， 产权太复杂 ， 种种因素 ， 开发商撤了人员 ， 退了办公室 ， 撕下横幅走人 ， 留下买入了“待拆迁物业”的入坑业主 ， 或被迫搬入老旧小区自住 ， 或常年低价出租 。 卖吧 ， 又怕万一拆了亏大了 ， 不卖吧 ， 常年套牢 ， 痛苦不堪 。


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