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惊叹不已|深圳出大招，政府可对“钉子户”实施征收！旧改为什么难产？这些案例让人惊叹不已( 二 )


有人惜售 ， 放一套成交一套 。
还有横幅一扯 ， 业主惜卖 ， 整个小区二手房一年都成交不了几套 ， 比如深圳南山的四海小区 。 四海小区位于深圳南山蛇口片区 ， 开发商是招商地产 ， 楼龄超过了30年 ， 是深圳最老的小区之一 。 小区一共有42栋 ， 每栋6层 ， 没有电梯 ， 楼栋间的分布也比较密集 。 电线老化 ， 提示用电安全的标语也随处可见 。 破旧、简陋的露天停车场 ， 随处堆放的垃圾 ， 爆裂的水管 。 值得注意的是：四海小区目前总共1200多户 ， 但只有130户是卖给个人的 。 其它90%的物业都是原工业区的宿舍大楼 ， 由招商自持 。 有业主表示：“开发商早就来找我们谈了 ， 旧改的希望很大！”如今整个蛇口片区都是豪宅林立 ， 业主们也盼着旧改 。
此前爆出有旧改概念后 ， 小区在出售房源几乎绝迹 ， 均价一路上扬 。 有地产中介表示 ， 现在四海小区的放盘量很少 ， 但想买的人很多 ， 成交很快 ， 很多投资客关注 。 “业主不放盘 ， 放一套卖一套” 。
此前 ， 有旧改专家了解到一组数据 ， 上述提到的木头龙十年旧改项目 ， 签约率达到98.5% ， 仅剩20户业主没有签约时 ， 有30多位业主在等待回迁的过程中相继离世；两年后 ， 木头龙的签约率为99.7% ， 剩下没签约的业主还有4户 ， 而在等待中相继离世的业主人数已经增加到了49人 。
“仅仅因为4户业主拒绝签约 ， 导致项目陷入了僵局 。 这不仅造成了社会资源的极大浪费 ， 还带来了项目可能烂尾等高风险 ， 这超出了一个更新项目的问题 ， 已发展演化成为一个重大的社会问题 。 ”专家们提出 ， “由于项目久拖不决 ， 社会风险在不断累积 ， 随时都有可能会爆发 ， 政府介入迫在眉睫 。 ”
破解城市更新“拆迁拉锯战”
如今 ， 政府的答案来了 。
在新增居住用地极为有限的情况下 ， 城市更新项目已成为深圳商品房供应的重要来源 。 数据统计 ， 2012年以来 ， 我市城市更新供应用地连续多年超过200公顷 。
早在2009年 ， 深圳出台《深圳市城市更新办法》 ， 在全国率先提出“城市更新”概念 ， 明确了“政府引导、市场运作”等原则 ， 正因如此 ， 一直以来深圳的城市更新市场化程度居全国之首 。 然而 ， 与全国其他地方一样 ， “拆迁难”成为制约更新改造项目顺利推进的重大瓶颈 。 当前 ， 我市的城市更新项目 ， 绝大部分处于停滞状态 ， 旷日持久的“拉锯战”令政府、开发商和业主等多方陷入“多输”困局 。
此次立法酝酿多年 ， 旨在运用特区立法权进行创新和变通 ， 破解城市更新拆迁难题 。
旧住宅区满20年方可申报更新
根据《征求意见稿》 ， 合法旧工业区和商业办公区建筑物建成年限15年以上 ， 住宅区建筑物建成年限20年以上 ， 且满足下列条件之一可以申报更新：（一）需落实规划的重大城市基础设施、公共服务设施；（二）年久失修或经维修后仍无法满足使用要求 ， 存在严重安全隐患；（三）使用功能不齐全 ， 配套设施不完善 ， 经评估后亟须拆除重建的 。 对于建成年限不足的旧工业区、商业办公区、旧住宅区 ， 经鉴定危房等级为D级的 ， 经区政府批准后可以纳入拆除重建类城市更新单元计划 。
申报城市更新单元计划时 ， 旧住宅区所在地块 ， 应当经专有部分占建筑物总面积95%以上且占总人数95%以上的业主同意 。 自发布征集意愿公告之日起12个月内未达到城市更新意愿要求的 ， 3年内禁止纳入城市更新单元计划 。
补偿标准不低于套内面积1：1
补偿标准是城市更新中大家十分关注的问题 。 当前 ， 我市旧改中的补偿标准由项目实施主体与业主进行协商 ， 并通过签订搬迁安置补偿协议予以约定 。 为了合理引导市场预期 ， 《征求意见稿》规定了法定最低搬迁补偿标准 ， 采用产权置换、货币补偿或者两者相结合等方式 ， 由权利主体自愿选择 。


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