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惊叹不已|深圳出大招，政府可对“钉子户”实施征收！旧改为什么难产？这些案例让人惊叹不已( 三 )


其中 ， 旧住宅区合法建筑采用原地产权置换的 ， 按照套内面积不少于1∶1的比例进行补偿 ， 产权置换面积因误差导致不足的 ， 由市场主体按照该项目商品房备案销售价赔偿；超出面积误差在3%以内的 ， 物业权利人可以不再支付超面积部分的房价；采用异地产权置换的 ， 安置房面积按照与原地产权置换等价值原则进行折算；采用货币补偿的 ， 货币补偿标准按照我市房屋征收相关规定确定 。 公共保障住房更新单元的合法建筑采用原地产权置换的 ， 按照套内面积1∶1或者建筑面积1∶1.2的比例进行补偿 。
开发商不得进驻旧住宅区征集旧改意愿
实践中 ， 一个甚至几个开发商私自进入小区 ， 开展旧改愿意征集 ， 扰乱市场秩序等行为时有发生 。 《征求意见稿》就此专门规定 ， 旧住宅区的更新由辖区街道办事处负责申报 ， 企业不得擅自在旧住宅区开展现状调研、意愿征集等城市更新单元计划申报前期工作 ， 否则可被处以200万元以上300万元以下罚款 。
旧住宅区城市更新规划批准后 ， 区政府应当组织制定搬迁安置指导方案和市场主体公开选择方案 ， 经专有部分占建筑物总面积95%以上的物业权利人同意后 ， 公开选择市场主体 ， 由选定的市场主体与所有物业权利人签订搬迁安置协议 。
搬迁协议签订超过95%政府可启动个别征收
根据当前的规定 ， 必须100%业主、100%的面积同意并签署《拆迁补偿安置协议》方能确认实施主体 。 在利益诉求多元化的现实中 ， 要求取得100%的业主同意补偿安置方案十分困难 。 这种制度也在一定程度上催生了一些“钉子户” 。
针对搬迁难 ， 《征求意见稿》创设性地提出 “个别征收+行政诉讼”的解决方案 。 当已签订搬迁安置协议的合法产权比例不低于95%且符合房屋征收相关规定的 ， 市、区政府可以依法对未签约部分房屋实施个别征收 。 对征收决定不服的 ， 可以向人民法院提起行政诉讼 。
市人大常委会相关负责人表示 ， 城市更新改造是城市规划实施的组成部分 ， 改造的目的主要是消除有关安全隐患或者进一步完善城市功能 ， 优化片区以及周边单位、居民的生产生活环境 ， 符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关基于公共利益予以征收的规定精神 。
同时 ， 为了进一步约束政府的征收行为 ， 避免过大的自由裁量空间 ， 确保征收决定公平公正、合理合法 ， 《征求意见稿》提出 ， 政府实施个别征收的 ， 按照套内面积1∶1置换或者进行货币补偿确定征收标准 。 政府实施个别征收取得的物业权利 ， 在不低于原有搬迁补偿标准的基础上 ， 由政府相关部门与市场主体重新协商签订补偿方案 。
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（责任编辑：岳权利 HN152）


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