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地产叁哥|滨江集团：有花堪摘直须摘

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文丨地产三哥
在杭州的地产界 ， 宋卫平和戚金兴都是教父级别的存在 。

杭州之外 ， 很多人知道跌宕起伏的宋卫平和曾经属于他的绿城 。

可能不太多的人知道“小步慢跑”的戚金兴和他牢牢掌控的滨江集团 。

这就是浪漫主义者和务实主义者的区别 。
一、保守的滨江滨江这种企业难得被深交所问询 。
作为典型的民营企业 ， 融资成本低可以反击99%问题 。
滨江集团的融资成本：2017年6.0% ， 2018年5.8% ， 2019年5.6% 。
非常优秀 ， 融资成本在民营房企中和世茂房地产并列第二 ， 仅次于龙湖地产 。
商业地产采取成本法计价的公司很少：
一个是万科 ， 一个是滨江 。
再来仔细看看滨江的融资结构：
没有高息的信托借款 ， 没有境外发债 。
再看净借贷比：

2018年之前 ， 手握现金大于在外的有息借款总额 ， “令人发指” 。
这还是做房地产的吗？为什么会这样？
因为在2015年-2017房企全国大跃进的年代 ， 它继续留在杭州和浙江 。
在杭州 ， 只要房子质量好 ， 品牌叫得响 ， 买房都是要交保证金然后再摇号抽签的 ， 房企预收款收到手软 。
尤其是2016年开始、杭州推进主城区的城中村改造之后 。
二、杭州的滨江2019年报中 ， 并表销售435.6亿元 。
其中：浙江省内388亿元 ， 杭州市销售273亿元 。
浙江省内销售占比89% 。
杭州市销售占比63% 。
再来看土地储备 ， 公司披露土地储备货值2500亿元 ， 分布情况如下：

2019年 ， 滨江集团新增土地储备295万平米 ， 土地价款504亿元、
全部位于浙江省内 。
克尔瑞的浙江和杭州销售榜单作为参考：

浙江是滨江的根据地 ， 杭州是大本营 。
三、鸡蛋放在很多篮子里首先 ， 看2019年合同销售的两个口径：
集团全口径销售1120亿元 ， 并表部分的销售436亿元 。
两个口径差距700亿 。
为什么？
因为有很多权益比低的表外项目 ， 这就是差距的原因 。
就算权益占比10% ， 全口径销售也能全部算进来 。
报表中也能看到：滨江集团对外的长期股权投资25.7亿元 ， 就是对于表外合营联营项目项目的股权出资 。

其次 ， 看当年的少数股东权益情况：
2019年少数股东权益占比26% ， 分走利润占比59% 。
看上去又很不合理 ， 什么原因？

分析一下：
根据报表 ， 滨江的预售到结算的周期 ， 大约接近3年 。
三年之前 ， 2016年滨江在杭州销售面积权益占比：28.43万平米/63.96万平米 。
权益比44% 。
两年之前 ， 2017年滨江的销售面积权益占比：41.57万平米/88万平米 。
权益比47% 。
所以 ， 推到2018年和2019年结算 ， 少数股东权益占大头 ， 不奇怪 。
第三 ， 看新增土地储备的权益比例：

小结一下：

滨江的合作项目多 。 有些并表 ， 有些没有并表 。
并表的 ， 反映在少数股东权益和损益中 。
没有并表的 ， 反映在对外长期股权投资和其他应收款中 。
本次深交所问询的内容缘起于此 。
1、安远控股财务资助款计提坏账准备7.23亿元 ， 详细说明 。
2、186亿的对外拆借款 ， 是否合理？
三哥意见：
第一 ， 对于安远控股的坏账准备 ， 不做评价 ， 这属于风控问题 ， 玩鹰的被鹰啄也正常 。
第二 ， 对于合营联营的项目 ， 近三年全口径下表外销售加一起有1500亿元左右 ， 即便按照20%的权益比 ， 也有300亿元的权益销售 。 所以 ， 对合营联营项目的财务资助186亿元 ， 不算多 。

那么最关键的是什么？

既然滨江集团表内舍得分出去这么多的少数股东利润 。
那么 ， 表外合作项目也应该能够同比例的收益回来 。
到目前为止 ， 对外长期股权投资上没有明显受益 。
如果2020年、2021年的报表中 ， 对外股权投资收益还不明显 ， 就说不过去了 。
交给时间来验证 。
四、滨江的核心数据最后 ， 再总结一下滨江集团2019年的核心数据 。
并表销售面积133万平米、金额436亿元 ， 权益金额240亿元 ， 权益比56% 。
土储货值2500亿元左右 ， 83%在浙江省内 ， 权益比例45%-50%之间 。


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