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一言难尽|那些拿地喜报背后的一言难尽

一言难尽|那些拿地喜报背后的一言难尽
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本文转载自公众号：“未来可栖”
文/椰兔奶糖
北京7月份的最后一次土拍 ， 是“一片祥和”的喜庆气氛中结束的 。
先是首创以溢价率18.3%、总价29.6亿元的价格 ， 拿下了自家公司做一级开发的馨城项目 。 再是远洋+城建在44轮绝杀去年的“地王”中海 ， 以48亿元、溢价率26.5%拿下了新村项目 ， 把大瓦窑的地价推向了“5万时代” 。
两家开发商的喜庆是显而易见的 。 拿地不到十分钟 ， 两张庆祝海报就转遍了朋友圈 。
首创好歹写了句“阅京华、幸山河” ， 远洋的海报上就直接放了两个硕大的“北京” ， 凌乱的笔触里彰显着自己“五彩斑斓”的得意 。
一言难尽|那些拿地喜报背后的一言难尽
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但最“得意”的 ， 肯定不是远洋 ， 而是大瓦窑附近5公里的业主和开发商 。
楼面价冲上5万之后 ， 大瓦窑这两个项目的售价至少8万起 ， 甚至定价10万 / 平方米也有可能 。 这个价格远比周边的新房、二手房高出了一大截 。
往近了说 ， 周边片区最贵的二手房是2008年的假日风景 ， 挂牌价不到7万 / 平方米 。 链家网上最近一条成交数据还停留在6月22号 ， 成交周期246天 。
再往远了看 ， 中海、华润在石景山古城的限竞房项目 ， 楼面价5万左右 ， 新房售价也不过7万+ ， 后续还有二期、三期入市 。 相比大瓦窑的两块地 ， 不仅价格低、地段好、配套也是摆在眼前的成熟 。
“到底是大瓦窑的地段飘了 ， 还是石景山的配套不香了？”有网友评论 。
甚至放眼到西四环的和光逸境 ， 售价也不过9万 。 大瓦窑2.8的容积率和80米的限高注定只能做成平层 ， 10万+的价格都能在三环里挑一个不错的二手房 ， 甚至够一够北京金茂府 。
如何在西五环的地段上卖出三环里的价格 ， 不少人都替远洋捏了一把汗 。
这不是北京土拍市场上唯一“令人操心”的生意 。
石榴在通州永顺镇拿的地 ， 配建安置房的占比高达65% ， 可售住宅的建筑面积只有23732平方米 ， 只能供应260套左右的89㎡小三居 。 但尽管这样 ， 石榴还是花了12.4亿抢下了这块地 ， 一方面是填补许久未入账的区域公司 ， 一方面也是想要沾附近自家项目K2清水湾的光 。 但如何让业主花着安置房3倍的钱 ， 住一样的房 ， 或许是石榴最该头疼的地方 。
佳兆业12.6亿、溢价率8%拿下的门头沟新城项目处境也同样艰难 。 尽管没有什么安置房和配建需要操心 ， 但项目距离昔日门头沟的单价地王中骏西山天璟就只有一公里 。 身处同样的地段、享受同样的配套 ， 地价却比中骏西山天璟每平米贵了一万多 。 在石景山截流了大部分客源之后 ， 佳兆业在改善遍地的门头沟也得打一场持久战 。
但无论地价有多贵、未来有多难 ， 对于“多年未进一宗地”的远洋、石榴和佳兆业来说 ， “果腹”或许是比“赚钱”更严峻的问题 。
前几年 ， 先是被轮番调控打了个措手不及 ， 再是限竞房直接拉低了房价预期 ， 开发商们或多或少在北京的楼市中畏手畏脚 。
直到如今 ， 限竞房的大帽子一摘 ， 五环里的好地段有了 ， 房价的想象空间也有了 ， 有实力的开发商都盯着货架上最优质的那几块地 ， 实力稍逊的就只能在别人看不上眼的货品里挑挑拣拣 。
“在北京拿地不难 ， 但拿好地太难了” ， 曾经就有一位资深投拓人这样感叹 。
所谓“好地”指的就是回报率高的项目 。 但开发商也不是所有项目都赚钱 ， 除了各种建安成本以外 ， 资金成本才是大头 。 有的明明是赚钱的项目 ， 操作的周期一拉长 ， 光资金成本就“够喝一壶” 。 所以 ， 有本事的就快周转 ， 因为各种原因快不了的 ， 就眼看着亏 。
“TOP30里有20%的项目都是亏的” ， 一位投资人士透露 。


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