注意|注意！这样“送”房子最划算( 二 )
但继承的前提是 ， 小王父母已经去世 。
很多人不懂 ， 上来就说 ， “能不能让我孩子马上继承我的房子” 。 遇到这种问题 ， 真让人心里发怵 。
除此之外 ， 继承分为法定继承和遗嘱继承 。
法定继承是在房屋所有权人去世 ， 且没有遗嘱的情况下才施行的 ， 按照顺位执行 。 第一顺位为配偶、子女、父母；第二顺位是兄弟姐妹、祖父母、外祖父母 。
如果没有遗嘱 ， 房屋所有权人去世后 ， 法院会启动法定继承程序 ， 把房子平均分给第一顺位继承人 。 如果亲属之间关系不好 ， 那么就会出现很尴尬的局面 ， 我曾见过一套房子最多分给12份给亲人的 。
很多亲属为了分上一辈的房产 ， 打得不可开交 ， 争吵的有 ， 打架的有 ， 去法院打官司的也有 。
如果你未来想把房子传给下一代 ， 就一定要在生前立「遗嘱公证」 。
很多人对遗嘱这东西非常忌讳 ， 认为人还没走就立遗嘱很不吉利 。 但天有不测风云 ， 为了给儿女少生事端 ， 就一定要在生前把房产继承人写得明明白白 。
那么继承是最好的房产转移方式吗？
也不是 。
一来需要房产所有权人去世后才能启动房屋转移程序 ， 二来公证繁杂 ， 乱七八糟的程序很多 。 不得已 ， 一般不推荐 。
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最后一项就是「买卖过户」 。
没听错 ， 就是最简单的买卖交易 。
很多人不理解 ， 为什么父母把房子给孩子 ， 还要通过这种商业方式？我们来了解一下 。
根据我国《物权法》的规定 ， 所有权人对自己的不动产或者动产 ， 依法享有占有、使用、收益和处分的权利 。
我们来计算父母把房子卖给孩子所产生的交易税费 ， 继续用小王的例子 。
一般情况 ， 父母给孩子的房子基本都满五年 ， 个税和营业税不考虑 。 如果小王买父母的房子是首套 ， 那么小于90平米的房子契税就是1% ， 大于90平米的房子契税是1.5% 。
那么小王缴纳的契税就是5万 ， 加上评估费：0.1% ， 5000元 ， 印花税、登记费等几百元 ， 总成本不超过6万元 。
这样看 ， 这个成本和赠与的效果相同 ， 不同城市的赠与契税不同 ， 如果按照3%来讲 ， 买卖过户明显要强于赠与过户 。
而且小王“买”到父母的房产后 ， 拥有绝对所有权 ， 以后转卖不受任何限制 。
最后做个总结 。
一般情况讲 ， 继承过户是不做考虑的 ， 如果有这方面的打算 ， 房屋所有权人也要做好遗嘱公证 。
赠予和买卖过户最为常见 ， 但要衡量契税的标准 ， 每个城市不一样 ， 如果赠与的契税高于买卖 ， 就选择后者 ， 操作简单周期较短；如果赠与契税很低 ， 就选择前者 ， 每个城市都不同 。
近期也有人问我关于遗产税的问题 。
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我记得前几年参加过一个论坛 ， 就“当下房产转移规则”是否合理 ， 做了一期讨论探究 。 会上有两个主流观点：
一方是反对派 ， 说我花一生积蓄买到的东西 ， 为什么送给我孩子的时候 ， 还要给别人缴税？我的东西不任我处置 ， 这不是剥夺我们的财产所有权吗？
另一方是支持派 。
如果亲人之间转移房产没有限制 ， 结果是糟糕的 。 因为富人就可以把房子无成本传给下一代 ， 对于一二线城市来讲 ， 房子是增值的 ， 而且是稀缺品 ， 这会间接性拉开贫富差距 ， 导致阶级加速固化 。
例如美国在1797年就开始征收遗产税了 ， 最高达到70% 。 美国公民死亡后 ， 不管他的遗产在地球上的任何一个角落 ， 他的继承人 ， 都有义务申报遗产总额并缴纳遗产税 。
中国也应该征收遗产税 ， 那些炒房客的下一代就不会躺着赚钱了 ， 普通年轻人才有向上跃迁的动力 。 甚至还有人提议说要按照家庭房产的套数做划分 ， 房子少的 ， 赠与下一代不收税 ， 房子多的 ， 使劲收 。
其实在2013年 ， 国务院对发展改革委等部门就提出了"研究在适当时期开征遗产税问题"的意见 。 这些年 ， 遗产税一直在讨论 ， 但对于是否开征至今仍未最终确定 。
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