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新城控股|新城控股的故事不好讲( 二 )


卖房模式够独特 ， 但是“然并卵”
单看毛利率 ， 新城控股比其他二三线房企有一定优势 。 2019年碧桂园毛利率为26.06% ， 恒大毛利率为27.84% 。 过去三年 ， 新城控股综合体销售毛利率平均为37.1% ， 已经与一二线头部房企万科等公司相媲美 。
虽然新城控股的毛利率数据看似不错 ， 但真实的盈利情况也没那么乐观 。
读懂君找了万科、融创两家和新城一样全国布局的房企 。 从净利率数据看 ， 三家房企不分伯仲 ， 新城也没有明显优势 。
新城控股|新城控股的故事不好讲
本文插图

即使最风光的2018年 ， 新城控股净利润里的水分也不少 。 熟悉房地产行业的朋友应该清楚 ， 对这类高杠杆经营的企业 ， 想要通过会计手段 ， 做高利润率 ， 再简单不过 。
2018年 ， 新城控股利息支出资本化88.5亿元 ， 资本化率高达94.6% 。 这个金额相当于公司当年净利润的72.5% 。 同期 ， 万科资本化率为42.1% 。 如果新城控股利息资本化率降至万科水平 ， 公司净利润要直接减少49亿元 。
另外 ， 新城控股应收帐款坏账计提比例 ， 也要远低于万科 。
截至2018年末 ， 新城控股其他贸易应收款为448.68亿元 ， 其中多家企业欠款帐龄超过一年 ， 而坏账计提准备仅0.1%或者1% 。
同期 ， 融创(HK:01918)、万科应收款坏账计提准备普遍在3.5%到5% 。 如果新城将应收帐款坏账计提比例提高至3.5% ， 那么至少将“损失”11.17亿元净利润 。
除了减少费用 ， 2018年新城控股的净利润中 ， 还包含了28.09亿元的投资性房地产公允价值变动收益 。 过去几年 ， 房地产市场重新走高 ， 囤积的土地升值 ， 以公允价值计量增厚业绩 ， 这样做也无可厚非 。
但一些房企出于谨慎考虑 ， 也会以成本法计量投资性房地产 ， 比如万科 。 如果新城同样以成本法计量 ， 又会损失28亿元净利润 。
2018年新城净利润只有122亿元 。 这意味着 ， 如果公司会计处理和万科一样保守 ， 2018年净利润率基本所剩无几 。
虽然看上去新城的模式很好 ， 毛利率也不错 ， 但其最终表现出来的运营效率 ， 和万科等纯房地产公司并没有区别 。
卖房表现一般 ， 而看似很好的收租生意 ， 性价比也很有限 。
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“性感”的收租生意 ， 性价比不高
说起收租 ， 读懂君脑海第一时间出现的就是潘会计 。 这位活跃在微博的网络大V ， 是中国最有名的包租公 ， 以建设SOHO中国而被大家所熟知 。
但近几年 ， 潘会计在中国的商业版图却在持续收缩 ， 持续的“卖卖卖” 。 以前充其量也就是卖项目 ， 现在就连公司SOHO中国也要卖掉 。
这背后的核心原因是 ， 收租生意回报率太低 ， 尤其是在当下的环境里 。 此前 ， 潘石屹曾公开表示 ， “SOHO中国的回报率仅仅只有不到3% ， 而银行贷款利息却高达4.4% ， 你说这个生意怎么做” 。
这也难怪 ， 潘会计要卖资产 。 去美国钱生钱不好么？同是从事收租生意 ， 新城的吾悦广场也没有逃过“不划算”的魔咒 。
根据新城披露的2019年年度报告显示 ， 租金收入和房子公允价格之比 ， 最高值16.48% ， 但最低值仅0.64% ， 中位数为7.91% 。
以中位数为基数 ， 按新城收租业务67.6%的毛利率算 ， 新城剔除成本后的租金收入和房子公允价值之比为5.35% 。 这还没算招商过程中的营销支出 。
考虑到新城现在的出租率基本上接近100% 。 也就是说 ， 这样的租售比对新城来说 ， 基本已是极限 。
反观2019年 ， 新城整体的平均融资成本高达6.73% 。 这么看下来 ， 是不是就感觉收租的性价比也一般般了 。
如果把这些物业出售 ， 换得的现金购买大额理财 ， 收益率或许会更可观 。 当然 ， 这显然不现实 。


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