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新建|福州出台楼市新政 将加强新建商品房预售资金监管(附政策解读)

7月23日，福州市城乡建设局、福州市住房保障和房产管理局、福州市金融工作办公室、福州市不动产登记和交易中心联合发布“关于印发《福州市商品房预售资金监管办法（试行）》的通知”。为促进房地产市场健康发展，加强商品房预售资金的监督管理，保障商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《福建省商品房预售管理暂行办法》等有关法律法规、政策，结合本市实际，制定《福州市商品房预售资金监管办法（试行）》。
新建|福州出台楼市新政 将加强新建商品房预售资金监管(附政策解读)
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政策如下：
福州市商品房预售资金监管办法（试行）
第一章 总则
【 新建|福州出台楼市新政 将加强新建商品房预售资金监管(附政策解读)】第一条 为加强新建商品房项目预售资金监管，防范房地产开发资金风险，维护购房人合法权益，根据《城市商品房预售管理办法》《福建省商品房预售管理暂行办法》，制定本办法。
第二条 本办法所称商品房预售资金，是指房地产开发企业预售商品房时，购房人按照商品房买卖合同约定支付的全部房价款，包含预售首付款、分期付款、一次性付款、银行按揭贷款、住房公积金贷款等。
第三条 市城乡建设局负责牵头市住房保障和房产管理局、市金融办、市不动产登记和交易中心、住房公积金中心等部门，按照职能分工共同指导和监督商品房预售资金监管工作。
第二章 账户设立与缴存
第四条 房地产开发企业应选择在项目所在地（市级区域内）的商业银行作为商品房预售资金监管银行，设立商品房预售资金监管账户（简称“监管账户”），签订《商品房预售资金监管协议》（范本附后）。《商品房预售资金监管协议》由市城乡建设局、市住房保障和房产管理局、开发企业和监管银行共同签订，共同监管。同一本预售许可证内的商品房同时只能设立一个监管账户。
第五条 新建商品房项目预售资金应全部存入监管账户。房地产开发企业应当在《商品房买卖合同》明确监管账户信息，协助购房人直接将购房价款存入监管账户。购房人应依法依规，购买取得商品房预售许可证的商品房项目，并按照合同约定直接将购房价款存入监管账户。
第三章 监管额度及资金使用
第六条 新建商品房项目的预售资金监管额度原则上不高于项目工程总造价的1.2倍，项目建设工程总造价以备案施工合同为准。市城乡建设局可根据工程造价定额标准的变化或规划设计调整，对项目工程总造价进行核查并根据核查结果调整监管额度。
商品房预售资金进入监管账户后，当资金总额达到既定监管额度后，房地产开发企业方可向监管银行申请提取监管额度以外的资金，但应优先用于预售项目工程建设。
第七条 监管额度内的商品房预售资金专项用于购买该项目建设必需的建筑材料和设备，支付该项目建设的施工进度款，支付该项目的设计、勘察、监理、检测、配套设施等与项目施工相关的费用等。工程款中的人工费（工资费）可依据《福建省工程建设领域农民工工资专用账户管理暂行办法》相关规定，单独拨付到工资专户。
监管额度内的商品房预售资金不得挪作他用。不得用于支付任何借（贷）款利息，缴纳土地款、罚金、营销及房地产开发企业员工工资等与工程施工无关的费用。
第八条 房地产开发企业按以下程序申请使用监管额度内的商品房预售资金。
1、房地产开发企业负责编制商品房预售资金使用计划，按照工程建设进度节点向监管银行提出用款申请，并在“省住建厅房地产管理信息系统”中录入用款信息。市城乡建设局应结合施工现场，对企业的实际开发情况进行核实，确保工程建设进度节点的真实性。
房地产开发企业的用款申请中应明确资金用途，且经过房地产开发企业、施工单位、监理单位等有关参建单位签字盖章确认。
2、监管银行收到房地产开发企业用款申请后，应于3个工作日内做出拨付决定并予以实施，对不符合拨付条件的，应当向房地产开发企业出具商品房预售资金不予拨付书面通知书，并说明原因。
3、房地产开发企业对监管银行不予拨付商品房预售资金有异议的，可在收到通知后向市城乡建设局提出核实申请。市城乡建设局应在3个工作日内作出核实意见，监管银行应按市城乡建设局核实意见执行。
第九条 监管银行、房地产开发企业应按工程建设进度节点拨付使用监管额度内的商品房预售资金。1、主体结构封顶前，累计申请使用不得超过监管额度的60％；2、项目竣工验收前，累计申请使用不得超过监管额度的85％；3、项目交付使用前，累计申请使用不得超过监管额度的95%；4、新建商品房项目在办理完毕《工程竣工验收备案表》后，监管银行终止商品房预售资金监管。
第四章 监管措施
第十条 对新建商品房项目发生质量事故导致不能按期交付，或房地产开发企业严重违法违规行为影响工程建设的，市城乡建设局应依《商品房预售资金监管协议》作出暂停房地产开发企业监管账户资金拨付的决定，并督促房地产开发企业及时整改。
第十一条 对房地产开发企业在监管账户外直接收取预售资金、未将购房款存入监管账户、以收取其他款项为名变相逃避商品房预售资金监管、擅自挪用或违规使用监管额度内资金等违规行为，除按《城市商品房预售管理办法》相关条款处罚外，由市城乡建设局牵头市住房保障和房产管理局、市金融办、市不动产登记和交易中心等部门视情节轻重，采取以下措施处理：


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