融资中国|与吴凯盈对话：华平的房地产投资逻辑
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导读 THECAPITAL始终将投资策略立足长远 。本文共3234字 ， 约4.7分钟 本文原载于《观点地产》在时间的长河里 ， 随着光阴流逝一起成长的 ， 还有资本的变化与发展 。
从1966年到2020年 ， 华平投资推动并见证了私募股权投资行业的诞生和成长 ， 并早已将触角伸向全球 ， 成为国际上领先的私募股权投资机构 。
正值“博鳌20年” ， 观点地产新媒体得以对话华平投资合伙人、房地产投资负责人吴凯盈女士 ， 借此机会窥探华平的房地产投资逻辑 。
吴凯盈在华平投资已有15个年头 ， 始终专注于中国及亚洲其他地区房地产领域的各项投资 。通过这次对话 ， 观点地产新媒体详细聆听了华平的房地产投资理念 ， 了解资本背后的思量 。
华平投资合伙人、房地产投资负责人 吴凯盈
新经济地产
年初以来 ， 疫情肆虐 ， 全球经济不可避免地受到波及 。 访问之初 ， 我们就很好奇地问到疫情对华平房地产投资带来的变化 。
“华平的房地产投资战略是基于确定性宏观趋势做出的长期规划 ， 投资的底层逻辑不会改变 。 这次疫情一方面验证了我们此前对行业细分领域的判断 ， 另一方面也加速了新经济地产的整体发展 ， 尤其是我们一直非常重视的物流地产、工业地产、数字中心、不良资产等领域 。 ”吴凯盈回应 。
华平投资始终看重长线布局 ， 这一点可以从十年前的物流领域布局体现 。
物流地产的兴起 ， 很大程度上要归功于电商平台的崛起 。 十几年前电商平台的最大痛点是配套设施不完善 ， 尤其是物流仓库这一非常本土化的业务 ， 当年却由外资主导、缺少本土企业参与 。 于是 ， 这一领域迅速进入了华平视野 。
“我们坚信有充足的空间让一个本土化团队发展 。 ”谈及早前物流地产的前瞻性布局 ， 吴凯盈言语中透露着肯定 。
华平投资很早就看到了物流地产平台ESR的潜力与机会 。作为华平最早投资的一家中国企业 ， 10年前ESR仅仅是一个商业计划、一个创业公司 ， 而如今已经成长为一家总建筑面积超过1700万平方米的亚太区领先物流地产平台 ， 并成为2019年香港第三大IPO 。华平投资对于ESR的赋能可以说是私募股权投资的成功样板 。
无独有偶 ， 类似的投资策略也用在了工业地产领域 。
东久中国是一家由华平投资全力打造的现代产业基础设施运营商及提供商 。自2014年成立以来 ， 华平投资帮助东久中国不断拓展产品业态：从最初聚焦于厂房运营 ， 到目前运营并提供科技研发创新中心、产业园区、新经济总部办公等一系列产业基础设施及服务 。如今 ， 东久已经成为中国一线城市最大的第三方产业园区运营商 。
东久上海凯瑞大厦
2020年 ， 在新基建的助推下 ， 数据中心迎来了爆发性增长 ， 而华平投资早在几年前就已悄然布局 。
“几年前开始研究这个行业的时候 ， 我们发现亚洲互联网用户数量已经是美国的六七倍左右 。 ” 吴凯盈分析道 ， 巨大需求的背后是供给的不匹配 ， 而这种供给的缺口不只在中国 ， 印尼、印度乃至整个亚太地区的高规格数据资产基建项目都处于供不应求的状态 。
不过 ， 数据中心对于企业的综合能力要求较高 ， 既需要获取土地、带宽、电力、牌照等资源 ， 也要求团队具有非常高的运营能力 。 再加上数据中心面对的客户往往是全球具有实力的大型云厂商 ， 因此综合要求会更高 。 这也就是说 ， 企业不仅要有足够好的团队和运营功底 ， 还要具备持续满足客户需求的能力 。2017年 ， 华平投资了Princeton Digital Group（PDG） 。 在如今不到三年的时间里 ， PDG已经投资建设了18个数据中心 ， 其中9个已投入运营、9个处于开发阶段 。 PDG正试图打造一个规模达数十亿美元的泛亚洲数据中心业务 。
吴凯盈表示 ， 亚太地区的数据中心业务正在迅速发展 ， PDG在这些市场中都处于有利位置 。 PDG的一体化模式可以在整个平台和各个国家的数据中心向客服交付一致且符合全球标准的服务 。 这样一来 ， 无论是在新加坡这样的成熟市场 ， 还是与印尼类似的新兴市场 ， PDG都成为了值得客户信赖的合作伙伴 。 在数字经济爆发的时代 ， PDG的客户正在快速发展 ， PDG的重要价值之一就是助力客户实现高速发展 。
PDG上海数据中心
2020年 ， 不良资产市场同样也迎来了新发展机遇 。
翰德东辉是一家领先的房地产不良资产投资平台 ， 由华平投资与翰德集团创始人于2018年联合成立 。 公司的主要业务包括房地产不良债权、房地产特殊机会投资与处置 ， 以及底层资产的价值提升和资产证券化等 。吴凯盈表示 ， 翰德东辉正在逐步探索一条适合中国国情的房地产类不良资产的投资路径 ， 聚焦一线城市核心区域 ， 深耕特殊机会房地产投资 。
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