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Array|上海最大家居城拆迁：商户平均损失近千万 绿地集团违法改变土地用途( 四 )


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6月8日 ， 上海青浦区 ， 吉盛伟邦家具村标志性建筑被拆除 。/受访者供图
4 买卖不破租赁 ， 一年一签合同或无效
一直关注此案的华东政法大学法律学院院长金可可认为 ， 吉盛伟邦将土地使用权转让给绿地集团没有问题 ， 但《合同法》规定 ， “买卖不破租赁” ， 这一条款指：即使所有权人将租赁物让与他人 ， 对租赁关系也不产生任何影响 ， 买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由 ， 否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物 。
在本案中 ， 合同一年一签实际上是谈判地位不平等造成的 。《合同法》规定 ， 因故意或者重大过失造成对方财产损失的、以合法形式掩盖非法目的 ， 以及一方以欺诈、胁迫的手段订立合同 ， 损害国家利益等现象 ， 或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的 ， 该条款无效 。
此外 ， 根据家具业行规 ， 签订合同后商户会投入巨额资金装修、设计 ， 商户有足够的理由长期经营 。在这种情况下 ， 双方长期合作关系 ， 从表面上看不受一年一签的影响 。
Array|上海最大家居城拆迁：商户平均损失近千万 绿地集团违法改变土地用途
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2019年10月16日 ， 上海青浦区赵巷镇政府发函表示 ， 绿地改造项目政府尚未审批 。经证实 ， 截至目前该项目仍未获批复 。/受访者供图
5 升级规划方案未获批 ， 涉嫌私自改变土地用途
商户与吉盛伟邦家具村的纠纷 ， 起因在于一份《上海吉盛伟邦家具村升级改造告知函》 。走访中上游新闻采访人员注意到 ， 在吉盛伟邦家具村拆迁现场 ， 并未对升级改造及相关规划进行公示 。现场工人称对于改造情况也不清楚 。
另据赵巷镇政府出具的《信访 事项答复意见书》显示 ， 目前对绿地转型升级的方案 ， 政府尚未审批 。对此 ， 上游新闻采访人员多方核实了解到 ， 截至目前 ， 家具村升级为市西科技园的规划和方案仍未得到批复 。
因此 ， 商户们质疑 ， 绿地集团私自改变土地用途的行为 ， 本身已涉嫌违法 。
针对家具村升级规划方案目前尚未审批的情况 ， 浙江五联律师事务所徐利平律师表示 ， 根据《城市房地产管理法》及相关规定 ， 土地使用者需要改变土地使用权出让合同约定的土地用途的 ， 必须取得出让方和市、县人民政府城市规划行政主管部门的同意 ， 签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同 ， 相应调整土地使用权出让金 。
同时 ， 根据《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部21号令）以协议出让方式取得国有土地使用权的土地使用者 ， 需要将土地使用权出让合同约定的土地用途改变为商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用途的 ， 在取得出让方和规划管理部门同意后 ， 签订出让合同变更协议或重新签订出让合同 ， 按变更后的土地用途 ， 补缴土地出让金 。
在本案中 ， 根据《升级改造告知函》的说法 ， 升级改造属于房地产开发行为 ， 明显属于改变土地使用用途的行为 。根据相关法律规定 ， 该地块需要重新进入土拍流程 ， 并根据拆迁补偿相关办法对商户进行补偿 。换言之 ， 绿地集团只是该地块的竞拍者之一 ， 其能否中标并不确定 。但结合目前的情况来看 ， 绿地集团似乎对拿到该地块已十分有把握 ， 因此有理由怀疑其中存在暗箱操作的情形 。
另外 ， 如上海吉盛伟邦绿地国际家具村市场经营管理有限公司不具备房地产开发资质 ， 其作为升级改造的主导者 ， 本身也属于违法行为 。
【Array|上海最大家居城拆迁：商户平均损失近千万 绿地集团违法改变土地用途】“我们已经准备好材料 ， 准备向土地主管部门进行投诉 ， 要求该地块按照正常法律途径重新竞标、拍卖 。”商户们表示 。


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