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杠杆游戏|中海再出手！北京楼市信号有变，这意味着什么？


摘要：这些地逐步开盘上市后 ， 对北京楼市、房价会有啥影响呢？（欢迎关注杠杆游戏）
杠杆游戏|中海再出手！北京楼市信号有变，这意味着什么？
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撰文|杆姐&编辑|雯雯
79亿元！
北京土拍市场 ， 在和深圳、广州、杭州、成都等9个城市一起叫去开会后 ， 非但没有像他们那样加码调控 ， 反倒都给出了最强音 。
详见杠杆地产《中央喊话楼市！广州、杭州、沈阳、成都在列 ， 情况有多严重？》（7月24日） 。
当然 ， 这里杠杆地产要说 ， 北京的调控政策是维持很严的 。 迄今为止 ， 在顶级城市中 ， 北京、上海算是调控做得最好的 。
广州、深圳总是想搞点突破 ， 广州一点小动作被打回；深圳把二手房的税减少很多 ， 市场一下火了 ， 差一点就出现大行情 ， 然后被纠偏 。
但北京也有自己的情况和想法 ， 有些东西在变化 。
8月3日 ， 北京公开出让两宗地块 ， 总成交额148.93亿元 。 其中 ， 位于大兴区亦庄经济开发区的地块 ， 成交价款79亿元 ， 成为北京2020年迄今为止总价“地王” 。
总价是其次 ， 此次拍卖最受关注之处在于 ， 北京的不限价地块重新成为主流 。 这意味着什么？传递何种信号？
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1、不限价地块数量明显提高
事情要回到2020年5月 。 当时 ， 北京土地市场开始了非常热闹的局面 。 其中 ， 合生创展成为最耀眼的星 。
10来天 ， 这家公司累积斥资179.6亿元 ， 重仓北京东南三环 。 三宗地块都位于丰台区 ， 且较近 。
有趣的是 ， 5月9日 ， 合生创展以72.2亿元 ， 楼面价接近7万元/平米拿下一个地块——创下丰台区历史上第二高单价“地王” 。
过了10天 ， 又以总计107.4亿元 ， 购得两宗土地 。 其中一块 ， 以7.6万元/平米楼面价 ， 再次刷新丰台区第二高单价“地王” 。
就此 ， 杠杆地产曾写《北京 ， 180亿拿地！隐秘霸主合生创展的最大敌人》（5月21日） 。
那是北京土地市场上半年的高潮 。
此次则是创造年内总价“地王” ， 中海地产以79亿元 ， 溢价率约23.4%获得 。
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同时 ， 此次出让的另一宗地块 ， 也位于大兴区亦庄经济开发区 ， 被北京通明湖信息城发展有限公司以69.93亿元底价拿下 。 北京经济技术开发区财政审计局是该公司实际控制人 。
这两宗地 ， 均为不限价地块 。 对 ， 这是今天我要说的重点 。
接着杠杆地产要回顾下历史和趋势 。
北京这轮调控动作较早 ， 2017年开始 ， 为控制房地产销售价格 ， 限竞房地块和共有产权房地块 ， 成为北京居住类用地供应的绝对主力 ， 不限价的商品房地块甚至一度基本消失 。
2018年 ， 不限价地块在北京土拍市场近乎绝迹 。 全年成交的50多宗住宅地中 ， 仅个别为不限价地块 。
所谓限价房 ， 也就是“限房价、竞地价”的房子 。 以这个方式出让的地块 ， 地块挂牌之时已限定了未来地上住宅销售限价 。
显然 ， 这样搞 ， 开发商利润空间非常受限 。
所以我们看到 ， 2018年北京无论土地成交宗数 ， 还是拍地成交总金额 ， 都出现较大幅度下滑 。 同时出现多宗流拍 。
开发商毕竟是以赚钱为目的 ， 自己有杆秤 。
有研究机构统计说 ， 上述两个数据 ， 较2017年分别下跌29%和40% ， 堪称历史低位 。
转折从2019年初夏开始 ， 相关部门开了一个会 ， 开发商请回来吧……当年 ， 不限价地块明显增加 。
中指院统计 ， 2019年 ， 北京不限价的商品住宅地块成交14宗 ， 占全年住宅用地成交的26% 。


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