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2020|亦庄楼市拉响强警报！2020年最惨“肉搏战”开始了……

伟哥吐槽过几个区域 ， 2018年的北七家 ， 2019年的青龙湖 ， 终于今年要写第三个了——大亦庄 。
2018年北京楼市最典型之“北七家”肉搏战
北京楼市“青龙湖”惨案︱张大伟
你想不想坐在“青龙湖”的房顶一直哭？︱张大伟
这三个区域都是当年全市场最难的区域 ， 当然如果这3个排序的话 ， 伟哥还是认为 ， 最苦逼的还是“青龙湖”！毕竟北七家和亦庄都还有产业基础 ， 规划利好支撑 ， 还能等未来 。 青龙湖没有未来 。
今天接着最近一宗地块聊聊“亦庄”！
亦庄太难了！
仅作为大兴的一个板块 ， 限竞房供应量 ， 却远超其他任何一个城区 。
什么概念？
全北京的人都来亦庄买房 ， 才有可能满足近十个项目的上万套集中供应 。
1：亦庄楼市有多惨？！开发商四年卖地445亿 ， 只卖了房171亿！限竞房去化26% 。 基本所有项目都陷入亏损 。
2020|亦庄楼市拉响强警报！2020年最惨“肉搏战”开始了……
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简单的看看2017年来 ， 整个亦庄区域入市的土地：
累计看 ， 整个亦庄从2017年来 ， 入市了10个项目 ， 其中9个限竞房 。 合计10宗住宅土地累计土地成交金额为445亿 。 当然 ， 其中只有一宗不限价的住宅地块 ， 也就是前几天中海成交的79亿地块 。
2020|亦庄楼市拉响强警报！2020年最惨“肉搏战”开始了……
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那么开发商一共卖了多少？累计大兴区入市的25个限竞房合计签约527亿 ， 其中亦庄入市的8个项目累计网签只有171亿 。
其中卖的比较多的主要是和悦华锦和禧瑞天著 ， 当然网签不完全代表真实销售情况 ， 相对滞后 。 大约要增加20%左右的在途交易 。 剔除掉亦庄刚成交的79亿不限价地块 。 相对科学的计算 ， 也就是4年内卖地366亿的区域 ， 总货值大约750亿 ， 只卖房200亿 。 只卖了大约26% 。
2020|亦庄楼市拉响强警报！2020年最惨“肉搏战”开始了……
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这个比例在全北京如何？
全北京历史截止今天 ， 合计成交112宗限竞房住宅地块 ， 合计土地成交金额4117亿 ， 总货值大约8000亿 ， 累计网签金额2100亿 ， 按照在途计算 ， 大约签约2500亿 ， 也就是31% 。
亦庄的平均货值去化只有26% ， 而全北京平均是31% 。
其次：亦庄的“肉搏战”!
严格来说北京的限竞房已经到了第3个阶段！
第一阶段：过度自信
2018年6月到2019年2月 ， 入市的限竞房基本都是在楼市最火爆期间拿的土地 ， 大部分开发商认为限价了 ， 房子不愁卖 ， 所以户型都很任性 。 结果被现实打脸 。
第二阶段：神盘登场
2019年3月开始 ， 限竞房开始出现了位置不太好的项目用优质的户型来吸引购房者 。 整体看 ， 好位置的也开始井喷 ， 所有限竞房卖的好的项目基本集中在2019年 ， 特别是五环内的一些项目去化非常好 。 橡树澜湾、佑安府、西城天铸、洺悦苑、国风长安 ， 中海望京府 ， 金融街(000402,股吧)融府 ， 等等这些项目已经售罄了
第三阶段：没有神盘的日子
严格来说 ， 在2020年 ， 限竞房除了洺悦湾、富力首开金禧璞瑅等个别项目还算可以外 ， 大部分项目已经吸引大量购房者关注 。
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再看亦庄市场：
小三居占据了绝对供应主力 ， 高达60% 。 同质化竞争 。 成交占比63% 。 潜在供应压力巨大 。
第四：各项目楼面价成本对比：
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整体看 ， 亦庄区域的楼面价基本集中在3-4万 ， 差距相对有限 ， 而销售限价基本在5.4万左右 ， 当下已经基本全部降价在5万周围 ， 最低价格仅4万出头 。 市场属于真正的全北京2020年最红海！


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