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滨江|过半销售额拿地 中型房企逆势扩张的逻辑

滨江|过半销售额拿地 中型房企逆势扩张的逻辑
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经济观察网采访人员陈博每一个进入杭州土地市场的房企 ， 都不得不面对一个强劲的对手——滨江集团(002244,股吧) 。 在这个连续多年土地出让金第一的长三角城市 ， 上半年卖地1640亿元中 ， 有四分之一来自滨江集团 。
在经济下行压力及疫情双重影响下 ， 房地产行业也面临着较大竞争压力 ， 滨江并非逆势逆势扩张的孤例 。
克而瑞研究中心新近发布的数据显示 ， 2020年前7个月 ， 绿城中国拿地金额543亿元 ， 滨江达496亿元 ， 龙光349亿元 ， 这些中型房企的拿地额度 ， 均排在TOP20榜单内 。
“今年以来 ， 除了十强房企外 ， 其他房企的拿地力度超过之前两年 ， 尤其是第10到第30梯队的房企 。 其中浙系房企更为突出 ， 绿城、滨江都是代表 。 ”克而瑞研究中心总经理对经济观察网说 。
当多数房企还在开发主业上想方设法攻破销售难题 ， 这些中型房企已经在土地市场打响了扩张的战争 。 只不过 ， 这一次战线不再是大面积铺排 。 深耕已有优势区域、聚焦长三角与大湾区是这一轮土地争夺赛中的关键点 。
选择逆周期发力的背后是这些房企在高周转、利润、融资以及销售等一系列指标上 ， 已经形成自己的独特运作模式 。
逆势扩张
7月最后一天 ， 位于杭州传统中心区域文晖单元的一宗宅地 ， 总占地10.74万平方米 ， 地上建筑面积29.85万平方米 ， 起拍价超过88亿元 。
两个半小时内 ， 经过82轮竞争 ， 滨江以107.38亿元的总价 ， 强势将其收入囊中 ， 溢价率达到21.8% ， 成为杭州年内首宗百亿地块 。
在此之前 ， 南京、杭州、宁波、郑州、内蒙古、深圳、东莞等7个市场过热的城市 ， 已经先后吹响调控收紧的“警笛” 。
疫情冲击叠加上加码释放出的无形压力 ， 似乎未能阻挡滨江集团在土地市场前进的脚步 。 中国指数研究院（以下简称“中指院”）新近发布了2020年1-7月全国房地产企业拿地排行榜 ， 滨江以496亿元的拿地金额跻身前十 。 7个月时间 ， 滨江为新增土地所支付的账本 ， 仅比去年全年的503.71亿元少了8亿元 。
选择逆势扩张的房企 ， 不止滨江一家 。 在上述拿地前十榜单中 ， 除了滨江 ， 另外一家突围而出的房企是绿城中国 。
今年前7个月 ， 绿城中国为新增土储斥资543亿元 。 2019年报显示 ， 过去的一年 ， 绿城中国新增54个项目 ， 总拿地金额691亿元 ， 其中权益拿地金额是523亿元 。
同样在今年为土地砸下巨资的还有广东房企龙光 。 中指院研究数据显示 ， 其1-7月的拿地金额是349亿元 ， 名列榜单第17；去年的拿地总额为289亿元 ， 排名第34 。
大型房企适当收缩投资策略的节点上 ， 部分位于第二、三梯队的房企 ， 拿地投入大幅增加 。 中指院统计的数据显示 ， 1-7月 ， 50家代表房企拿地销售比均值为43.1% ， 较上年同期下降3.4个百分点 。
分阵营来看 ， 前10强房企在规模持续领先 ， 由于本身土储较为充足 ， 拿地强度颇为保守 ， 拿地销售比仅有32.2% 。 而TOP11-20房企前7个月的拿地销售比达61.3%；TOP21-30房企拿地销售比也达到50.1% 。
“在龙头房企放缓拿地的情况下 ， 第二、三梯队的企业 ， 通过扩张走势冲击规模的机会更大一点 。 ”林波告诉经济观察报 。
深耕区域
不过 ， 区别于往年全国大面积加足马力 ， 从当前几家中型房企的扩张路径来观察 ， 他们身上所携带的地方性色彩比较浓厚 。 虽然今年大举扩张 ， 但一个显著共性是 ， 以纵向的、已形成优势的区域深耕为主 。
滨江是其中典型代表 。 据经济观察报不完全统计 ， 今年前7个月 ， 滨江通过公开招拍挂方式共计拿下18宗地块 ， 其中杭州达14块 。 今年以来 ， 杭州的每一次土拍现场少不了滨江的身影 。 剩余的4宗地块在南京、宁波、苏州三个城市 。


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