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滨江|过半销售额拿地 中型房企逆势扩张的逻辑( 三 )


通过深耕及聚焦式扩张 ， 掌控风险边界线；凭借高周转实现快速变现；同时愿意舍弃利润的企业 ， 也包括绿城中国 。 据经济观察报不完全统计 ， 绿城中国前7个月拿下的27宗地块中 ， 有20宗位于长三角 。 值得关注的是 ， 这些新增土储 ， 至少16宗地块是溢价获取 ， 最高溢价率达到61.33% 。
加杠杆空间
2019年 ， 滨江全年销售额达到1120.6亿元；绿城中国实现合同销售额2018亿元；龙光的权益合同销售额为915.24亿元 。
这三家逆势扩张的房企 ， 基本已经具备千亿以上规模 。 2020年 ， 滨江将销售目标往下降至1000亿元；龙光则准备向“千亿”发起冲击 ， 权益合约销售目标定为1100亿元 ， 据此估算 ， 增速约20.2%；绿城中国的目标增速也高达23.9% ， 计划完成2500亿元的销售额 。
克而瑞研究中心近期统计了36家典型房企上半年数据发现 ， 将近一半房企的目标完成率不足40% 。 不过 ， 滨江同期的目标完成率达到55% ， 位居36家房企榜首；龙光的业绩完成度也在42% 。
“现在能逆势扩张的房企 ， 大部分不存在业绩大幅缩水的情况 。 ”林波说 ， 扩张的底气来源于销售与回款的逐渐恢复 。 克而瑞研究中心新近发布的数据显示 ， 7月 ， TOP100房企实现销售操盘金额9386.4亿元 ， 单月业绩同比自4月转正后逐月回升 ， 进一步提升至25.7% 。
另一重底气则是 ， 选择扩张的房企 ， 本身不存在负债过多的问题 ， 还有一定的加杠杆空间 。 以滨江为例 ， 2019年 ， 滨江的短期债务为105.25亿元 ， 期末现金及现金等价物余额约120.11亿元 ， 现金短债比虽然同比下降至1.14倍 ， 但短期偿债压力不大 。 去年 ， 滨江的融资成本为5.6% ， 同比也下降了0.2个百分点 。
绿城中国去年的银行存款及现金达到518.94亿元 ， 同样可以覆盖349.41亿元的一年内到期借贷余额 。
在这一轮土地扩张战中 ， 加大杠杆获得拿地筹码是多数房企所采取的常规动作 。
今年以来 ， 滨江已经发行了3期短期融资券 ， 融资总额共计21亿元 ， 发行利率一路从4.00%走低至3.00%；还发行了2期中期票据 ， 发行额度达17亿元 ， 发行利率也从4.00%下降至3.85%；“中信证券(600030,股吧)-滨江集团供应链资产支持专项计划1-10期”获批 。
接下来 ， 滨江还拟申请注册发行总额不超过33 亿元的中期票据和总额不超过59 亿元的短期融资券 ， 总额不超过30 亿元的超短期融资券以及额度不超过45亿元的债权融资计划 。
绿城中国在今年3月中旬就促使一笔170亿元公司债发行计划获上交所受理 ， 单单第一季度 ， 通过发行中期票据、公司债等方式 ， 绿城累计融资超过60亿元 。 7月份 ， 绿城中国又发行了一笔3亿美元的五年期境外债 ， 发行利率为5.65% 。
“虽然融资政策明面上没有放松 ， 但今年融资环境改善明显 ， 信托、发债、表外贷款等融资开闸 ， 目前优质企业的现金状况相对良好 。 ”林波说 ， 这是企业扩张的信心之源 。
（责任编辑：王治强 HF013）


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