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滨江|过半销售额拿地 中型房企逆势扩张的逻辑( 二 )


2019年报显示 ， 滨江在售项目与主要开发项目中超过50%在杭州 。 一位熟悉滨江的上市房企投资负责人透露 ， 前几年滨江也担心过 ， 业务发展仅局限在杭州一个城市 。 他们试图向一线城市进军 ， 通过旧改、招拍挂的方式进入深圳和上海 ， 也在广州与当地房企洽谈合作旧改项目 ， 但深圳与上海拿下的地块都亏本 ， 广州项目最终未能成型 。
“从今年滨江的拿地策略可以发现 ， 他们正尝试往周边的苏州、南京等城市扩张 。 这是一种控风险的方式 ， 他们所进入的城市 ， 购买力并未受疫情的大伤害 ， 虽然利润率不高 ， 但也不会赔钱 。 ”上述人士表示 。
同样将区域深耕践行到底的还有龙光地产 ， 前7个月所获取的19宗地块中 ， 有10宗分布在粤港澳大湾区及大本营汕头 。
此外 ， 龙光的长三角都市圈战略布局也在持续 ， 通过公开招拍挂向苏州、嘉兴以及上海三城扩张 。 7月9日 ， 龙光以23.8亿元的总价摘下上海杨浦区地铁口一宗住宅地块 ， 首次打入上海 。
一位接近龙光的人士告诉经济观察报 ， 长三角是龙光战略性区域 ， 重要性仅次于大湾区 ， 必须加快布局 。 而布局长三角一定要进入上海 。
“这些房企选择逆周期扩张面临更多是城市和项目选择的风险 。 ”林波称 ， 一方面 ， 这些房企所在区域基本都是长三角和大湾区 ， 本就是未来最有发展空间的区域；另一方面 ， 未来中国各大城市市场在分化 。 “所以新一轮扩张不可能像以前‘全面撒网’ ， 一定是更为聚焦 。 目前长三角、大湾区和中西部核心城市都是房企拿地的主要选择 ， 百强房企今年投资拿地也都在以上区域 。 ”
牺牲利润
对于过往偏安一隅或者战线较为局限的房企而言 ， 与大型房企同台竞争缺乏优势 。
克而瑞研究中心数据显示 ， 前7个月 ， TOP10房企销售操盘金额门槛同比增长9.8%至1117.1亿元；但TOP20房企同比下降8.1%至669.1亿元；TOP30房企的入榜门槛降至486.6亿元 ， 较去年同期也减少1.8% 。
诸如滨江、绿城、龙光等房企 ， 在这一轮纳储中流露出积极一面 ， 背后有市场层面的刺激 。 “市场好于预期；今年整体政策风险不是特别大 ， 尤其是土地出让政策方面明显放松；现有的政策走向中 ， 收紧的城市都是当地市场过热 ， 但多数城市基本以宽松为主 。 ”林波说 ， 这些判断降低了房企拿地的市场风险 。
不过 ， 更直接的内因 ， 在于这些房企的高周转模式 。 上述上市房企投资负责人曾与滨江合作过一个项目 ， 他发现 ， 滨江在杭州的打法 ， 可以概括成几个关键词——高周转、打造中高端住宅、区域深耕形成规模效应、以利润换取规模 。
该投资负责人告诉经济观察报 ， 滨江从拿地到开盘 ， 只需要5-6个月 。 拿地之前 ， 定位及规划方案已经研判清楚；而且 ， 滨江与当地政府极为熟悉 ， 可以实现快速报批、报建、开盘 。
滨江重仓的杭州 ， 新房“限价令”始终未曾放松 ， 而房企的拿地热情却一直不减 ， 今年上半年 ， 杭州共有33宗地块达到封顶自持 。 在这样的大背景下 ， 拿地后续拼的更多是谁家的运营管理成本更低 。 “滨江在杭州已经形成规模效应 ， 一个管理团队可以覆盖到区域内的多个项目 。 正常情况下 ， 在房企总体收入结构里 ， 管理费用占比介于2.5%-4%之间；但滨江的管理费用仅介于1.5%-1.8% 。 ”上述投资负责人说 ， 而且 ， 杭州市场上一二手房价倒挂 ， 新盘不愁卖 ， 滨江能将整体营销费用控制至低位 。
哪怕后期开发的楼盘不缺客户 ， 现金回笼不成问题 ， 但如同大部分冲击规模的中型房企一般 ， 滨江必须面对的问题是 ， 利润率不高 。 “在杭州 ， 就算地块后期的利润率只达到2%-4% ， 滨江都可以接受 。 ”上述投资负责人公司内部测算过 ， 今年以来 ， 滨江在杭州当地所拍下的地块 ， 利润率也就介于3%-5% 。


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