【中国经营报】从链家到贝壳:规模背后的商业逻辑中国经营报2020-08-08 06:25:160阅( 三 )
不仅如此 ， 招股说明书显示：2019年 ， 贝壳平台GTV中 ， 已有53.1%来自链家以外的200多个品牌 。 越来越多的中介机构愿意把房源、客源、经纪人资源放在昔日竞争对手的平台上 ， “连接”开始越做越大 。
此外 ， 贝壳连接的不仅仅是这些经纪公司或中介机构 ， 它还连接了房地产商 ， 切入新房领域 ， 并呈现迅猛增长的势头 。 数据显示：新房经纪业务变现率则稳步上升：2017年新房GTV为2526亿元 ， 营收65亿元 ， 变现率为2.6%；2019年新房GTV达7476亿元、营收203亿元 ， 变现率升至2.7% 。
3 。未来
多元化业务发展有望形成新的利润池
贝壳赴美IPO背后 ， 对标的是美国的CoStar ， 后者的市盈率高达83倍 ， 远超我爱我家11倍的市盈率 ， 原因就在于二者商业模式上的差别 。
那么 ， CoStar也好 ， 贝壳也好 ， 这种高市盈率背后的商业模式的亮点是什么呢？这一模式到底可以带来哪些新兴的业务或新的利润增长点？
业内人士分析 ， 贝壳着重拿ACN模式与美国的MLS模式作对比 。 前者是链家的“经纪人合作网络” ， 后者是美国的房源共享系统 ， 两者的共同点就是房源共享和联卖 ， 本质上重构了整个房产经纪的商业生态 。
事实上 ， 在贝壳独创的ACN操作系统背后 ， 正是中国房地产经纪行业长期痛点得不到解决 ， 因此 ， 跨越房源共享的瓶颈 ， 也就能打破旧业务的临界 ， 进而进入新的业务领域 。
针对市场分散 ， 经纪门店和经纪人不愿共享房产信息和资源 ， 导致房产销售环节冗长、复杂 ， 服务效率较低 ， 客户对经纪人缺乏信任等问题 ， 自2008年开始 ， 贝壳就在数据端开始建立和丰富“房屋词典 ” ， 其中包含真实且独特的房地产清单 ， 截至2020年6月30日 ， 房屋词典涵盖了约2.26亿个房屋 ， 成为中国最全面的房屋数据库 。
从本质上来看 ， 贝壳找房试图以“真房源楼盘字典”以及ACN经纪人协作机制打破行业壁垒 。 虽然协作之后经纪人每次卖房分到的钱会更少 ， 但随着效率的提升 ， 以及更多房源和客源的加入 ， 最终每个参与者的收入被认为会更多 ， 这也正是ACN模式不断发展的逻辑 。
不过 ， 对于贝壳来说 ， ACN模式带来了规模上的成长 ， 却不足以支撑其未来对利润的需求 。 从更本质上来说 ， 贝壳要做的 ， 应该是通过ACN连接不断打造的信息基础建设 ， 最终实现全产业链上的商业服务 。
景晖智库首席经济学家胡景晖就表示 ， “这次贝壳是拿规模去上市 ， 但是成为上市公司之后会有一个巨大的变化 。 因为上市公司要的不是规模 ， 而是利润 ， 那就要迅速在财报中把利润做出来 。 ”
然而 ， 由于近两年公司全方位的发展布局 ， 各方面的投入大增 ， 贝壳集团一直处于亏损状态：2017年净亏损达5.38亿元 ， 2018年缩窄至4.28亿元 ， 但到了2019年 ， 净亏损同比暴增409.35%达21.80亿元 。
只是 ， 对于美股投资人来说 ， 他们更看重的不是净亏损的指标 ， 而是EBITDA（息税折旧及摊销前利润） ， 即挤干非主营业务收入和非经常性收入的水分后 ， 反映经营者运营能力的效率的这一核心指标 。 在这一指标体系下 ， 贝壳2017~2019年不仅持续盈利 ， 而且 2019年更是达到了最近3年的盈利峰值29.17亿元 。
而隐藏在这一盈利之下的 ， 是贝壳多元化业务发展有望形成新的利润池 。 目前能看到的除了传统的房产交易之外 ， 贝壳涉及两个领域 。 一个是跟房地产相关的金融 ， 未来在合规合法有牌照的前提下 ， 怎么结合房产交易把金融业务做大 ， 这是一个很有想象力的话题 。 二是贝壳深度介入了家装领域 ， 结合虚拟样板间VR等技术 ， 做了装修风格和装修材质上的菜单式选择、一键下单 ， 背依其房源和客源的优势 ， 从技术上开始切入装修市场 。
据业内人士透露 ， “新兴业务包括贝壳平台提供的金融、房屋装修等服务 ， 主流分配比例是‘二八开’ ， 经纪人拿二、贝壳平台拿八 ， 边际贡献率可能会超过80% 。 ”
未来 ， 这些新兴业务会演变成什么样 ， 是否会如京东下的“京东数科”“京东物流”“京东健康”一样发展成新的“蓓蕾”或独角兽 ， 仍然未为可知 。
观察
周期性行业里的反周期操作
2004年 ， 地产大佬冯仑曾经撰文指出 ， “房地产公司应该特别注重的一个事情是反周期能力 ， 企业应该深入到模式创新的深层去思考这个问题 。 ”
16年过去了 ， 地产商的模式创新鲜有触及反周期能力的建设 ， 但在房地产交易和服务市场上 ， 左晖等一手创办的贝壳集团却以其平台模式开始探寻反周期性的运营能力 。
反周期行业 ， 就意味着企业的表现和经济周期负相关或者不相关 。 一个企业选择了平台模式 ， 可以在一定程度上实现抗经济周期和行业周期的效果 ， 但同时也意味着放弃了暴利的可能 ， 只能依靠提升平台红利盈利 。
“不可否认的是房地产以及房产服务的周边行业 ， 是一个强周期的行业 ， 起伏比较大 。 这种反周期操作是房产和房地产相关产业链做大做强的一个很重要的机会 。 ” 中国企业资本联盟副理事长柏文喜曾如是表示 。
来看一下左晖旗下的链家和贝壳在长达20年的创业期间做了哪些反周期性的操作：
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