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杠杆游戏|4000亿会更远吗？激进拿地，频遭维权！中海地产“大哥”的烦恼( 二 )


如杠杆地产文初所言 ， 中海地产一直是以低调、甚至保守为标签 。 如此“狂飙猛进”的姿态 ， 略为少见 。 这是否侧面说明中海地产的步伐变了呢？
毕竟中海地产是曾经光芒万丈过的 。 自从开始大举进军内地 ， 中海地产曾创下中国房地产界多个第一 。 在鼎盛时期 ， 中海的年度销售业绩还一度与“行业标杆”万科并驾齐驱 。 有研究机构统计 ， 在2007年之前 ， 中海地产的销售规模仅次于万科 ， 位列行业第二；2009年下滑至第四；2017年之后年度排名持续位列第七 。 销售业绩也开始萎靡 。

就在上一轮地产周期 ， 很多房企借此扶摇直上 ， 据亿翰智库统计 ， 期间百强房企平均复合增长率达44% 。 遗憾的是 ， 中海地产复合增长率为18.6% ， 大大落后于百强房企的平均水平 。
最新年报显示 ，2019年中海地产的毛利率、净利率、归母净利率分别分别同比下降4.14、1.12及0.76个百分点 ， 为33.66%、26.12%、25.43% ，
可以感觉到的是 ， 这几年的中海似乎是有些变了 。 杠杆地产不知道这是好是坏 。 速度从来是把双刃剑 ， 掌握这个平衡很难 。
犹记得2017年 ， 早在2017年 ， 时任董事长颜建国先生给中海地产定下了要在2020年实现4000亿港元的销售目标 ， 同时保持30%的毛利率 。

8月7日 ， 中海公布了7月物业销售和土地收购情况 。 公告显示 ， 2020年7月 ， 包括附属公司、合营公司及联营公司在内的中海系列公司累计实现合约物业销售金额约214.90亿元 ， 已售楼面面积约为122.02万平米 ， 分別按年降低23.7%及降低16.6% 。
据此可以计算出 ， 2020年前7月 ， 中国海外系列公司累计合约物业销售金额约人民币1935.03亿元 。
如今 ， 张智超“掌舵”的中海时代 ， 4000亿会更远吗？
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