房价大数据|重庆楼市再吹“龙门阵”，打破房价不跌的神话，五个数据心服口服
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有一段时间没吹重庆楼市“龙门阵”了 ， 应粉丝的要求今天补上 。 希望大家重点看数据 ， 做好收藏 。
重庆楼市的温度在这个夏季和天气一样 ， 眼看着高温天的到来 ， 却被一场又一场的大雨及时降温消署 。 重庆的房地产开发商原本寄希望的重庆房屋销售量会在5月、6月上升的基础上保持势头 ， 事实上七月的销售结果让他们有些失望了 。 因为 ， 根据克而瑞公布的数据显示 ， 重庆主城区商品房成交面积198.15万方 ， 环比减少11.3% 。
从新房成交量环比下跌幅度来看 ， 远大于全国平均值 。
根据诸葛找房数据中心7日发布的一份报告显示 ， 7月份 ， 重点监测的40城新房销售面积为2316.72万平方米 ， 环比下跌3.26% 。
显然 ， 重庆新房成交量环比跌幅11.3%远大于全国平均跌幅3.26% 。
不过 ， 不管是重庆还是重点40城市的新房销售 ， 与去年同比均出现了小幅度的上涨 。 这表明 ， 买房的需求仍然存在 。
那么 ， 重庆的房价是否会出现大幅度的上涨呢？这是很多买房人或二手房挂牌待售的业主正在思考的问题 。 特别是居于全国第一的二手房库存 ， （诸葛找房今日数据为302009 套有效二手房源） 。
我们从以下五个角度分析：
一、新房供销存数据：
据克而瑞重庆机构数据显示 ， 7月 ， 重庆主城区商品房供应面积220.44万方 ， 成交面积198.15万方 。 这是自5月、6月连续两月供小于求之后 ， 再次出现供大于求的情况 。
供大于求出现后房价就会下跌吗 ， 不一定 。
这要根据出现供大于求的持续的时间及商品住宅库存来确定 。 一个月的供大于求只能表明买房潜力减弱 ， 能否反转还需观察 。
同时 ， 由于商品房前两年销售较好 ， 住宅库存量很低 ， 目前为724万方 。 这是重庆房企不愿意降价的底气所在 。 他们认为 ， 还可以等一等 ， 看一看 。
需要特别提醒的是 ， 重庆1-7月重庆商品房成交面积同比减少31% ， 大部分房企全年目标完成进度差距明显 。 如果8月、9月的观望后 ， 销量没有起色 ， 年底的房价打折不可避免 。
从近期接到的售楼电话来看 ， 少数几个心急的开发商开始试探性降价 。
不过 ， 还是老规矩 ， 带头大哥首先开场 ， 中小房价在观望中跟随 。
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二、土地市场情况
2020年1至7月 ， 重庆市成交土地697万平米 ， 与去年同比增加27% 。 这是连续两年土地成交量下降之后 ， 再次同比增加 。 这说明 ， 前期重庆楼市向好 ， 房企拿地积极 。 但是 ， 由于容积率的调低之后 ， 可建住房面积基本和去年持平 。
地价同比增长了 ， 种种原因 ， 今天不便再多说 。
地价可能是重庆房价的压舱石 。
三、移民指数看重庆房价 ， 没有上涨的基础 。
所谓的移民指数并不是真正的移民 ， 是指常住人口和户籍人口的比例 。 常住户籍比越高 ， 房子需求越旺盛 。 从下图可以看出 ， 重庆人口呈流出状态 。 产业吸引人才还需加油 。 不过 ， 从近两年重庆大力推动新基建 ， 大力推进芯、屏、器、核、网相关高科技建设 ， 潜力巨大 。
从目前人口流向来看 ， 重庆房价没有上涨的基础 。
图片引用于贝壳研究院最新发布的城市移民指数研究报告
四、外省购房占比 。
根据贝壳研究院最新发布的城市移民指数研究报告显示 ， 重庆主城房屋仍以重庆市内客户购房为主 。 外省客户占比为37.8% 。 由于重庆楼市没有限购 ， 再加上前几年房价较低 ， 还是引来了不少外地投资买房人 。
结合上图中移民指数分析 ， 重庆外省人买房并不是为了居住 ， 更多的的是投资或者外地炒房团所买 。 这一点从超过30万套的二手房挂牌量就可以印证 。
引用于贝壳研究院
五、重庆二手房成交量开始明显回落 。
根据贝壳研究院报告则也显示 ， 7月重点18城二手房成交总量环比增长7.5% ， 但是重庆及合肥成交呈回落趋势 。
二手房成交量的波动是楼市冷热的先行指标 ， 二手房成交降温之后 ， 随之而来的就是房价的下行 。
【房价大数据|重庆楼市再吹“龙门阵”，打破房价不跌的神话，五个数据心服口服】引用于贝壳研究院报告
从以上五大数据综合分析 ， 重庆楼市正在打破房价不跌的神话 。 不知各位意下如何 ， 咱们讨论讨论 。 评论区见 。
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