大咖聊房|房价腰斩，集体断供！这个地方该抄底还是逃离？
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作者：二鸣 来源：大咖聊房
01
同是环一线 ， 差异却很大
今天这篇文章 ， 我们主要说一下环一线城市中差距最大的两个城市东莞和燕郊 。
目前 ， 今年房地产的热度几乎被珠三角城市包揽 。 深圳不用说了 ， 一线城市自带光环 。 而隔壁的东莞作为环一线城市 ， 也承包了很高的热度 。
房价上涨太猛 ， 让东莞楼市不到半年时间 ， 就登上了舞台中心 。 而东莞7月开始逐渐收紧调控 ， 也被视为整个楼市调控转向的信号 。
著名的环一线城市燕郊 ， 则是另外一种景象 。
从最近的数据看 ， 这半年燕郊的房价也确实涨了 ， 只不过幅度太过微弱 ， 与去年同期相比 ， 房价还是处于下跌的状态 。 热点词汇还大多集中在“腰斩” ， “抛售”等等 。
要知道 ， 2016年燕郊的平均房价就已经突破3万 ， 一些热点楼盘均价甚至突破4万 ， 超过不少北京远郊的房价 ， 也因此 ， 燕郊曾经吸引来自全国的炒房客 ， 一时风光无二 。
只可惜2017年出台调控政策后 ， 燕郊房价就开始一路下滑 ， 与最高时相比 ， 下降了一半还要多 ， 而且至今还没有抬头的趋势 。
同为环一线城市 ， 东莞和燕郊的差距为什么这么大呢？房价已经多年不涨的燕郊还有投资价值吗？
02
东莞这轮行情 ， 主要靠自身的实力
我们先来看东莞的情况 。
虽然7月东莞收紧了楼市调控 ， 但是从数据来看 ， 东莞的房价依然还在快速上涨 。
东莞乐居数据显示 ， 东莞7月新房网签6923套 ， 同比去年大幅增加56% 。 新房网签均价22892元/㎡ ， 同比去年上涨18% 。
东莞房价上涨早就不是什么新鲜事了 ， 从3月疫情影响基本结束开始 ， 东莞楼市的热度就一个月比一个月高 。
在6月 ， 东莞楼市来到了最高峰 ， 新房网签面积达到83万平方米 ， 创下2016年底以来的新高 ， 同比大增5成 ， 环比大增近6成 ， 成交量连续4个月环比增长 ， 房价也在平稳上升 。
而隔壁深圳楼市的热度 ， 比东莞还要猛 。 因此有人说 ， 东莞今年楼市大涨 ， 是靠深圳拉动的 。 我不否认这个观点 ， 但是东莞这一轮行情 ， 靠的更多是自身的实力 。
为了研究东莞的置业客户分布情况 ， 我特意找来一份中原地产发布的《粤港澳大湾区购房客户研究》 。
从调研结果来看 ， 深圳客户在深圳本地购房的占比最高 ， 达到48% 。 除了深圳之外 ， 深圳客户购房最多的城市是惠州 ， 达到38% ， 其次才是东莞 。 从这点就能看出 ， 东莞这这一轮行情 ， 更多是本地居民拉动的 。
当然为了找到东莞楼市的根本 ， 我们还要换个角度来看问题 。
房地产的发展是要和城市经济发展相互促进的 ， 所以房价不能太高 ， 也不能太低 。 一个适度发展的房地产市场 ， 其实是可以托住一个地方的经济的 。
比如杭州 ， 土地收入已经连续三年排在全国第一 ， 但是这并没有拖累杭州实体经济的发展 ， 反而加快了基础设施的配套建设 。
东莞是一个外向型经济城市 ， 这次疫情 ， 对东莞的外贸行业是很严重的打击 。
国家统计局的数据显示 ， 2020年1至5月 ， 东莞的投资、消费和出口同比分别为0.5% ， -15.7% ， -14.8% ， 东莞的经济走势整体弱于全国平均水平 。
于是上半年东莞开始加快推地节奏 ， 创下历年同期最高纪录 ， 尤其是商住用地供应井喷 ， 上半年供应25宗 ， 约137.8万平方米 ， 同比大幅增加194% ， 最终成交23宗 ， 约126.9万平方米 ， 同比大增307% 。
2020年上半年 ， 东莞的土地成交总金额高达444亿元 ， 同比上涨173% 。 同时 ， 东莞的投资数据也是三驾马车中唯一正增长的 。
从需求端来看 ， 东莞楼市最大的不同来自于别墅成交的增加 。 2020年1至6月 ， 东莞别墅市场已经连续4个月成交环比增加 。 当然购买别墅产品更多是富人们为了抗通胀的需求 ， 但是也能看出东莞有钱人真多 。
在外贸受阻的情况下 ， 房地产成为托起东莞经济的主要力量 。
同为环一线城市的燕郊 ， 在这方面的能力就差太多了 。
03
燕郊自身基本面薄弱
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