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这些|上海这些热盘都是哪些人在买？( 二 )


由于推盘套数低造就超高认筹率 ， 还包括了古北金鹰府 。
总计114组的认筹客户中 ， 上海客户占比44% ， 江浙客户24% ， 其他省份占比32% 。
上海区域细分中 ， 长宁客户15组 ， 占比30% ， 徐汇客户8组 ， 占比16% 。
2020年上海新房最大黑马
几乎现在就可以定下结论 ， 徐汇长桥板块的汇成南街里就是2020年新房市场的最大黑马 。
在此前不被看好的情况下 ， ?刷出了288.7%的认筹率 ， 着实打了很多人的脸 ， 其中也包括我 。
我们分析了各种各样的原因 ， 有地段、产品 ， 还包括竞品 。
但似乎最直接的原因就是长桥板块长久未有新房供应 ， 长桥人民改善需求难以得到释放 。 此外 ， 虽说梧桐公馆在上半年就有供应 ， 并且区位来说 ， 更甚一筹 ， 但似乎依旧不解渴 。
在我们做了客户细分之后 ， 又发现了一个惊人的现象 。
首先 ， 上海本地客对于该楼盘的喜好程度非常之高 ， 占比接近5成（322组） ， 江浙客户超过两成 。
而到了区域细分里 ， 这样几个点同样也值得注意 。
这些|上海这些热盘都是哪些人在买？
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徐汇本地客占比超过四成 ， 比之前的都要高 。
另外我们看到了几乎上海其他区域 ， 中心城区以及浦东之外 ， 还有闵行和奉贤占比都超过了4% ， 几乎是全上海都在抢汇成南街里 。
因此 ， 汇成南街里想不火都很难！
而就在8月初 ， 我们第一时间更新了徐汇另一个热门楼盘 ， 尚汇豪庭三期的认筹情况 。
位置上更佳 ， 备案均价突破10W ， 依旧无法阻挡购房者的热情 。 客户细分和汇成南街里又有何种不同？
全国客群占比基本雷同 ， 上海本地客占比五成 ， 江浙客户占比两成 。
具体上海客群细分中 ， 和汇成南街里产生了差异 。
这些|上海这些热盘都是哪些人在买？
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第一、徐汇本地客占比下降至3成 ， 意味着更多其它区域的客群也瞄准了高端改善盘 。
我们来看两张图 ， 上海新房前七月1200-1500万 ， 和1500-2000万成交套数TOP5的网红榜单 。 我们发现尚汇豪庭的上一期在这两个价格段都有上榜 。
这些|上海这些热盘都是哪些人在买？
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数据来源：兔博士APP 1200-1500万中产改善热销TOP5
这些|上海这些热盘都是哪些人在买？
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数据来源：兔博士APP 1500-2000万高端改善热销TOP5
我们以往总会有个误区 ， 预算越多 ， 选择余地更大 。 而从表单中可以看出 ， 其实到了高位总价段 ， 选择楼盘同样会有孤独感 。
就是入得了法眼的楼盘避免不了拼抢 ， 除了本地客户 ， 全市客户同样会是更大的竞争对手 。
我们通常把这样的楼盘称为“市级楼盘” ， 因为会有更多全市其他区域来分上一杯羹 。
黄浦长宁占据二、三位 ， 但二、三位占比的份额和汇成南街里差距不大 。 我们看到了第六位的金山客群也有8组（5%） 。
地段+旗舰=叫得响——森兰星河湾
森兰板块加上星河湾品牌旗舰产品 ， 本身在市场上就拥有无可比拟的号召力 。 用上海话说 ， 就是叫得响 。 哪怕备案均价远高于年初开盘的森兰壹公馆（备案均价6万） ， 涨幅高达32.5% 。
在总共194组的上海本地客户中 ， 浦东客户占比55% ， 遥遥领先其他区域 ， 第二区域是杨浦 ， 占比降到了14% 。
杨浦去森兰 ， 从地理位置上有天然优势 。 从本质上来讲 ， 森兰和虹口一样 ， 是杨浦的一左一右的隔壁邻居 。
这些|上海这些热盘都是哪些人在买？
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普陀最好的项目——西康路989
这可能是普陀最好的项目之一 ， 但却是目前普陀备案价的天花板产品 ， 11.18万的均价 ， 意味着他的综合level就是普陀NO.1 。


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