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7月楼市调控从紧从严从重 6组数据看市场如何反应( 四 )


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TOP20房企7月销售额现270亿“断层”百强门槛下降一成
7月楼市调控从紧从严从重 6组数据看市场如何反应
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270亿元对于中小房企而言可能是全年销售业绩 ， 但在1～7月百强房企销售业绩榜上 ， 270亿元是房企排名之间出现的罕见断层 。
多家机构发布的百强房企1～7月销售业绩榜均显示 ， 房企销售业绩继续修复的同时出现了阵营分化 ， 头部企业修复更快、竞争激烈 。
据中指院数据 ， 碧桂园、万科、恒大3家房企销售总额超过1.2万亿元 。 截至7月 ， 18家千亿以上“超级阵营”成员销售额增长率均值达到5.5% 。
第一阵营（500亿～1000亿）共21家 ， 销售额增长率均值为2.3%；第二阵营（200亿～500亿）30家企业 ， 销售额增长率均值为2.9% ， 实现回正 。
值得关注的是 ， 销售额断层恰恰出现在第一阵营 ， 第19位的中南置地距离千亿仅一步之遥 ， 但第20名的正荣集团则仅销售730.3亿元 ， 出现了近270亿元差距 ， “断层”明显 。
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1～7月房企销售榜（部分） 数据来源：中指院
尽管今年以来多家房企加大线上线下营销推广力度 ， 但前7个月TOP100门槛值139.9亿元 ， 较去年同期仍然降低了10.1% 。 其中 ， TOP10房企门槛值为1335.7亿元 ， 较上年增长6.3% ， 头部房企竞争更加激烈；TOP30房企、TOP50房企、TOP100房企门槛值分别为556.1亿元、393.8亿元、139.9亿元 ， 分别较去年同期降低10.4%、3.1%、10.1% 。
TOP50之后的房企整体销售同比增速仍然没有转正 ， 今年能不能完成目标 ， 主要还是看整个下半年的销售走势 ， 最关键的是上半年由于疫情积压的需求到底释放了多少 ， 能不能在下半年继续保持比较大的反弹力度 。 ”中指院上海研究总监方颃指出 ， “目前来看绝大部分需求已经释放 ， 可能余下一小部分 ， 但占比不会太大 。 ”
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95家房企7月融资同比下降2成 美元债发行井喷
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克而瑞数据显示 ， 7月95家典型房企的融资总额为1346.00亿元 ， 环比下降13.3% ， 同比下降22.5% 。 其中 ， 境内债权融资657.49亿元 ， 环比下降19.3% ， 同比下降18.7%；境外债权融资515.97亿元 ， 环比持续上升 ， 环比增长13.0% ， 同比下降36.2% 。
境内发债从主要的融资结构上看 ， 本月房企境内公司债发行129.10亿元、中期票据59.50亿元、融资券40亿元 ， 分别环比上升16.13%、上升2.59%、上升95.12% 。 7月 ， 房企境内外融资额再次达到近期高点 ， 尽管融资规模保持稳定增长 ， 但下半年偿债压力不容忽视 。
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2018年～2020年7月房企发债成本趋势 数据来源：克而瑞
7月发债总量最高的企业为碧桂园 ， 约83.45亿元 ， 主要因为企业于7月7日发行了一笔13.6亿元的公司债 ， 融资利率4.19% ， 又于7月29日发行了2笔共计10亿美元利率低于5%的境外优先票据 。 此外 ， 7月世茂集团发行了1笔10亿元的公司债,利率较低为3.76%,同时还发行了一笔3亿美元的境外优先票据 ， 利率4.60% 。
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7月典型房企融资成本 数据来源：保利投顾
融资成本方面 ， 据保利投顾研究院 ， 典型房企中 ， 7月碧桂园、旭辉、雅居乐等发债融资 ， 大型房企利率区间为4.2%～6% ， 全球宏观环境宽松的大背景下 ， 融资利率维持低位 ， 部分房企融资成本持续下行 。 整体来看 ， 大型房企的资金链状况要好于中小房企 ， 其中大型房企中有央企或者国企背景的资金链状况要好于民营房企 。
据贝壳研究院 ， 2020年7月单月 ， 房企境内外债券融资共发行109笔 ， 较上月增加26笔 ， 发行规模折合人民币约1234亿元 ， 环比上升41% ， 环比增速保持两个月超40%（6月42%） ， 同比上升6% 。


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