观点|刚收紧“钱”袋子，坏消息就来了！楼市的苦日子要来了？
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作者：观察君 来源：金融观察家
嗯 ， 股市涨了 。 不涨才没天理 。 钱有了 ， 政策有了 ， 外部环境也改善了 。 这要是还不涨 ， 那才是没天理 。 更重要的是成交量也起来了 。
股市向好 ， 一般就是楼市的利空 ， 监管再次变脸 ， 对钱下手了 。
坏消息 ， 对钱下手
继银行收紧涉房贷 ， 有消息传言：房地产企业发债融资也面临收紧 。 这一消息引起金融圈和地产界的广泛关注 ， 周末朋友圈喧嚣 。
来自据21世纪经济报道的消息 ， 说是地产债不能按照全额度发新还旧 ， 银行间市场按照拟还旧债的85%规模发新债 。 融资更困难了 。
消息若真 ， 等于给房地产市场划了三个红线：1 ， 剔除预收款后的资产负债率大于70%；2 ， 净负债率大于100%；3 ， 现金短债比小于1倍 。
这对自去年以来 ， 国内融资被收紧 ， 大肆发行海外债券的房企来讲并不是什么好事 。 虽然政策是调控楼市 ， 但未必有好的效果 。
房企融资势必再次收紧 。 本来央行的二季度数据就显示融资房企大幅下滑（比去年同期低了20%左右） 。 但同期的海外发债创新高 。
中指院数据 ， 7月房地产信用债发行规模642亿 ， 同比增长29.1% ， 环比增长86.1% 。 规模大不说 ， 利率也创新高 ， 白便宜了外人 。
这说明什么？
说明 ， 房地产的潜在风险是在增加的 。 毕竟欠的钱一定是要还的 ， 这利率这么高 ， 等到还的时候就是风险 。 所以 ， 市场传出将“控制房地产企业有息债务” ， 不无道理 。 无风不起浪 ， 估计八九不离十 。
科普下无息债券与有息债券 ， 就是借的钱一个不需要还利息 ， 一个需要还利息 。
既然潜在的风险增加了 ， 监管下 ， 这不是好事吗？怎么成坏消息了？
不得不打击 ， 挡路了
房地产是典型的高负债、资金密集型行业 ， 现金流是房企的生命线 。 国内融资的渠道被断 ， 只能发海外的 ， 融不到钱 ， 就可能倒闭 。
所以 ， 哪怕利率高一点的 ， 无法在国内获得融资的就只能捏鼻子认了 。
从中房研协数据看 ， 2020下半年债券融资偿还将迎高峰期 ， 境内外融资债券到期规模约5588亿元 ， 同增58% 。 并且今年发行速度大增 。
图片21金融 ， 数据WIND
万科2020年到期的债务最高 ， 达600多亿 。 但是万科是不太需要担心的 。 万科绝对是国内最不愁贷不到款的房企之一 ， 这没毛病 。
虽然有影响 ， 但问题不大 。 更需要担心的是一些关系没那么强的房企 ， 民企 。 如果有息债券也被限制 ， 可能他们借款的成本也会增加 。
注意一点 ， 推高房价的主要原因是拿地推高地价 ， 以及房企成本转移 。
而中小房企并不是推高房价的主要推手 ， 无他 ， 财力上也不允许啊 。
所以 ， 看似融资收窄 ， 拿地需求、融资需求会短期内降温 。 但实际上大企业 ， 受融资收紧的影响不大 。 而占据房地产市场大头的恰恰是龙头 。
所以 ， 降房价的关键不在于融资收紧 ， 收紧融资只是为了降风险 ， 稳楼市 。 这样一来 ， 这对楼市而言 ， 即使不是坏消息也算不上好消息 。
当然 ， 虽然房价整体没怎么降 ， 但房价上涨的速度确实降下来了 。
慢“楼”（牛） ， 初现
涨速下降 ， 这得益于政策上的定位 。 我们目前官方对楼市的定义 ， 对楼市是偏消极的 ， 认为楼市目前的状态已经危及了金融安全 。
郭最新发布的一个文章中 ， 三次提到房地产 ， 并且定义：房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛” 。 金融化泡沫化势头被遏制 。
【观点|刚收紧“钱”袋子，坏消息就来了！楼市的苦日子要来了？】
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在过去两三个月里 ， 郭也常常给楼市泼凉水 。 他认为房地产出现了泡沫 ， 而且“房地产泡沫”跟影子银行、地方隐性债务、P2P一起交织 ， 构成了较大风险 。 这是中国官方高层次官员首次直言 。
把房地产泡沫说成“威胁金融安全的最大灰犀牛” ， 可见监管层深深的忧虑 。
如果再加上上面报道的官方给房企划了三条红线 ， 控制房企的债务率 。 可见官方实际上是开始处理楼市过度宽松带来的弊端了 。
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