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2.35|质造·盘点 | 怀柔雁栖镇楼面价来到2.35万/㎡时代，谁会为此买单？

 
2.35|质造·盘点 | 怀柔雁栖镇楼面价来到2.35万/㎡时代，谁会为此买单？
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8月第3周第一个工作日 ， 北京土地市场“静悄悄”地出了一块不限价地 ， 雁栖镇陈各庄村HR00-0010-6040地块R2二类居住用地 ， 起始价19.17亿元 ， 底价成交 ， 竞得企业是北京科控置地有限公司 。
该地块位于怀柔解放军航天工程(603698,股吧)大学南侧 ， 雁栖河西侧 ， 本地块以挂牌的形式进行土地出让 。 总用地面积4.2万㎡ ， 总规划建面为8.4万㎡ ， 纯住宅用地无配建配套设施 ， 容积率2.0 ， 控高30米 。 该宗地挂牌底价中土地开发建设补偿费总额为174152.44 万元 。 不限房价 。
为啥说是“静悄悄”？怀柔区年内首次挂牌出让不限价土地 ， 却以19亿底价成交 ， 静悄悄的来 ， 静悄悄的成交 。 溢价率0.0% ， 可售商品住宅综合楼面价为23447元/㎡ 。
其次 ， 纵观2019至今 ， 怀柔共出让5宗商品房用地 ， 竞得企业都有北京城建(600266,股吧)、北科建这类国资委企业的影子 ， 今天拿地的北京科控 ， 据天眼查信息显示 ， 也是北科建及怀柔国资委控股的马甲企业 。 怀柔的新房 ， 2019年至今似乎无“外人插手” ， 一直被北科建情有独钟的拿在手里深耕 ， 在土拍市场上 ， 怀柔土拍几乎无悬念0溢价的被“静悄悄”摘走 。
2.35|质造·盘点 | 怀柔雁栖镇楼面价来到2.35万/㎡时代，谁会为此买单？
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楼面价从1万/㎡上涨至2.35万/㎡
本次出让地块楼面价是23447元/㎡ ， 从二手房市场供应来看 ， 周边小区并不多 ， 链家7月怀柔区域的二手房挂牌均价为31284元/㎡ 。 唯一有房源在售的是距离地块最近的二手房小区世嘉光织谷（2008年建成）房价2.8-3.7万/㎡之间 ， 也只有3套 。
存量房供应不多、加之今天出让的楼面价与现在二手售价对比 ， 未来地块入市售价有一定想象空间 。 加之和讯房产整理发现 ， 与2019年1月底底价成交的1.17万/㎡的楼面价相比 ， 楼面价也是“稳步上扬”的状态 。
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和讯房产整理
不过 ， 业内人士告诉和讯房产 ， 楼面价稳步上扬是合理的结果 ， 北京今年出让的地块整体楼面价都在涨 ， 除主城区外 ， 包括房山这样的郊区 ， 受整体趋势带动 ， 怀柔的楼面价合理上涨也是理所应当 。
目前 ， 怀柔区域在售楼盘仅3个 ， 分别是北京城建·府前龙樾、翡翠华庭、山水首府；从价格方面看 ， 除山水首府价格待定外 ， 其余两个成交均价分别为4.3万元/平方米、2.9万元/平方米 。
未来发展被看好
楼面价已经卖到近2.35万/㎡的六环外怀柔 ， 会有人买单吗？地产营销人韩乐指出 ， 比较看好怀柔未来的发展 ， 拥有“三城一区”中科技创新中心的定位 ， 未来发展可期 。
怀柔从目前来看成交量不多 ， 因为还没有到爆发的节点 ， 未来随着土地供应增加、项目成熟度提高 ， 区域市场更热 ， 才会伴随成交量上涨 。
从本次出让地块配套来看 ， 中指数据指出 ， 地块位于北六环外 ， 雁栖湖景区以南 ， 京加路东侧 。 周围有世嘉光织谷、育龙馨居、雁栖一品园等较为成熟的小区 ， 超市、文化活动中心等设施配套齐全 ， 生活氛围浓厚 。 该地块周围的学校有陈各庄幼儿园、一零一中学（怀柔校区）及航天工程大学 ， 周围教育资源丰富 ， 地理位置较好 。
也有业内人士持相似观点 ， 《新总规》正式推出“三城一区”的规划 ， 而怀柔科学城成为重要承载地之一 ， 被赋予科技创新的重要产业使命 ， 区域迎来高速发展的又一契机 。 这或许是北科建、北科控等企业布局进驻怀柔的原因之一 。
加之怀柔自然景观优越 ， 泽龙评地称 ， 北京怀柔 ， 山清水秀；雁栖湖畔 ， 国际会都 。 相比较南城的厮杀 ， 怀柔宅地不存在万中取一的压力 ， 实乃避开北京兵家之争的好选择 。


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