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房价|金九银十，给一个房价上涨的理由！

深耕地产江湖 ， 带你读懂全国楼市情报！
日前 ， 中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清日前在《求是》杂志撰文指出 ， 房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛” ， 当前房地产金融化泡沫化势头得到遏制 。
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随即 ， 金融系统传出 ， 内部开始对房企进行量化分级管控 ， 限制负债率过高的房企的发债和融资规模 。 房地产的头部企业受影响明显 ， 对于陷入资金困难企业来说更是雪上加霜！
可回顾：《突发！监管升级 ， 房地产融资再收紧？众知名房企踩红线！》
房地产市场在经历了疫情之后 ， 虽然迎来了迟到的小阳春 ， 拿地和销售均出现产销两旺的行情 ， 但深圳等城市出现的房价不合理暴涨行情 ， 引发了新一轮强力调控措施的出台 。
在如此复杂的市场行情和政策变化之下 ， 很多人纷纷询问 ， 现在还适合买房吗？下半年房价会涨还是会跌？
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要回答这个房地产的灵魂之问 ， 让我们先来分析一下目前房地产市场的基本面 。
影响房价的几大因素为：经济增长 ， 收入增加 ， 货币供应量 ， 杠杆率 ， 债务情况、政策预期 。
首先 ， 经济增长是推动房价上涨和房地产市场健康发展的最根本因素 ， 抛开经济增长谈房价上涨那是货币贬值 。 目前 ， 疫情之后 ， 我国经济恢复较快 ， 增速从负转正 ， 二季度取得了超预期的3.2%的增幅 ， 从全球范围来看 ， 是很不错的成绩 ， 可以视为利多因素 。 但需要注意的是经济仍然低去年的经济增长速度 。
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其次 ， 从居民收入增加的角度来看 ， 就很不乐观了 。 大部分行业和经营利润和居民的收入都没有增加 ， 甚至出现了明显的下降 ， 只有互联网和证券金融投资等少数行业和从业人员收入大幅增加 ， 社会收入差距近一步拉大 。 因此 ， 可以预见在普通住宅中的刚需性产品有明显的销售压力 ， 而部分改善或豪宅类产品有一定的机会 。
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第三 ， 为了对冲疫情给经济带来的负面影响 ， 管理层在一季度增加了货币投放 ， 部分资金难以避免地会注入楼市 。 这也是在二季度房地产销售迅速回升的原因之一 ， 也是『货币放水更应该买房』 ， 『买房可以避免货币贬值』等热门论断的基础 。
但货币供应量在一季度迅速放大之后 ， 在二季度开始收缩 ， 央行明确不搞大水漫灌 ， 不搞零利率 ， 货币投放增速放缓 ， 利率连续三个月保持稳定 。 加上政策利好股市 ， 大量资金进入股市 ， 资金并没有出现大量进入房地产业的情况 。 加之房价涨幅明显的区域升级了限购措施 ， 5、6月出现的房价上涨势头得到迅速控制 。
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第四 ， 居民住户贷款率从2018年上升到53.2%高位以来 ， 上涨的空间越来越小 ， 居民负债率居高不下 ， 一直保持在50%左右的水平 ， 但贷款增速却迅速下降到了30%以下 。 因此 ， 除了少数房价过度金融化如深圳、郑州等城市之外 ， 能够进入楼市的资金有限 ， 形象的说法就是韭菜长得太慢了 。
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第五 ， 房地产行业的头部企业普遍追求快周转 ， 本来负债率就偏高 ， 突如其来的疫情 ， 让房企的负债也出现了大幅攀升 ， 数个头部企业负债超过万亿 。 监管部门开始对房企融资设限 ， 以降低房地产给金融带来的不稳定性 ， 这使得房企在面临销售回款减少的同时 ， 融资又受限制 。


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