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地产|正荣地产的“谋”与“变”：追求扩张、财务平衡重仓长三角乘一体化“东风”

文/郭致齐
在特殊时期常态化管控的同时 ， 楼市与土拍均逐日升温“入夏” 。 中指研究院数据显示 ， 2020年1～6月 ， 50家代表房企月均拿地均值为1716.3亿元 ， 略高于2019年同期的月度均值1706.9亿元 。 同时 ， 50家代表房企拿地销售比为38.3% ， 同比有超5个百分点的回升 。
【地产|正荣地产的“谋”与“变”：追求扩张、财务平衡重仓长三角乘一体化“东风”】正荣地产也趁势积极扩储 。 上半年 ， 正荣地产拿地19幅 。 在南京7月的第二场土拍中 ， 接连斩获G31、G32两幅地块；此后 ， 又拿下G36地块 ， 6天内连拿南京三大地块 ， 这是正荣地产聚焦具有强基本面的二线城市 ， 贯彻落实“区域深耕”策略的具体表现 。
与此同时 ， 正荣地产继续保持平稳的财务策略 。 重仓长三角和海峡西岸等核心区域 ， 也使正荣很快走出特殊时期阴霾 。 数据显示 ， 上半年 ， 正荣连同合营公司以及联营公司的累计合约销售金额为559.95亿元 ， 累计合约销售建筑面积约为365.47万平方米 ， 已经接近于去年同期水平 。
多家券商机构认为 ， 下半年 ， 正荣销售增长态势将延续 ， 公司全年销售目标有望超额完成 。
地产|正荣地产的“谋”与“变”：追求扩张、财务平衡重仓长三角乘一体化“东风”
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逆势拿地22幅
土地市场回暖的背后 ， 主要得益于融资边际的改善以及政府推地力度的加大 。 从时间分布来看 ， 至4月时 ， 50家代表房企拿地力度显著回升 ， 达到近半年的最高点；5月有所回调 ， 6月再次回升 。
其中 ， 最火爆的莫过于长三角地区 。 数据显示 ， 50家代表房企上半年二线城市拿地占比高达51.5% ， 一线城市仅4.5%；若以城市群区分 ， 长三角地区占比29%位列第一位 ， 粤港澳大湾区、长江中游分别以9.2%、9.1%的占比位于其后 。
在此背景下 ， 正荣地产也积极扩储 。 仅2020年上半年 ， 正荣地产拿地19幅 。 进入7月 ， 正荣地产在6天内分别拿下了南京的G31、G32、G36三大地块 ， 其中G36地块是正荣地产与佳兆业联合拿地 。
据不完全统计 ， 截至7月15日 ， 正荣地产已拿地22幅 ， 新增土储120.28万平方米 ， 背后的拿地逻辑是围绕核心都市圈展开布局的“区域深耕”策略 。
其中 ， 长三角地区占总拿地面积的77.86%；海峡西岸地区占比17.75%；剩余的4.39%分布于中、西部地区 。 号称“房价四小龙”的南京是正荣地产此次拿地布局都市圈的核心代表 ， 在长三角的新增土储有近四分之一位于此 。
笔者梳理发现 ， 2020年 ， 正荣地产在拿地结构上 ， 更倾斜于长三角地区以及海峡西岸 ， 而两地正是正荣地产一直深耕的地域 。
这从去年的销售货值中也可窥见一二 。 数据显示 ， 2019年 ， 正荣地产在长三角地区、海峡西岸的合约销售占比分别为55.2%、24.2% ， 二者合计预计占80% 。
国元国际分析师杨森认为 ， 2020年 ， 正荣地产牢牢把握拿地窗口期 ， 聚焦强二线城市 ， 深耕优势区域 ， 长三角核心都市圈土储布局更进一步 。
地产|正荣地产的“谋”与“变”：追求扩张、财务平衡重仓长三角乘一体化“东风”
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财务状况稳健
正荣地产之所以能够积极拿地扩储 ， 归根结底也得益于其稳健的财务状况 。
数据显示 ， 截至2019年 ， 正荣地产的净债务与权益比率为75.2% ， 低于行业平均水平 。
稳健的财务状况离不开通过运营提效 ， 提高去化率 ， 以此加快资金回流 。 值得一提的是 ， 在深化改革运营体系后 ， 正荣地产2019年项目平均首日开售周期进一步缩减至7个月 ， 平均首次开售去化率提升至70% 。
2020年上半年 ， 虽然房地产市场受到了特殊时期的直接冲击 ， 但对正荣地产的销售影响相对较小 。 数据显示 ， 上半年 ， 正荣连同合营公司以及联营公司的累计合约销售金额为559.95亿元 ， 累计合约销售建筑面积约为365.47万平方米 ， 已经接近于去年同期水平；同时 ， 平均售价约为15300元 ， 也与2019年同期保持平稳 。


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