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投资|楼市九问，房子还能不能投资？

 
投资|楼市九问，房子还能不能投资？
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文/子木
8月迎秋 ， 本是传统楼市淡季 ， 然而今年突遇政策风向打压 ， 更感寒风萧瑟 。
政治局会议再三定调三大方针 ， 要求房住不炒 ， 稳房价、稳地价、稳预期 ， 要求经济脱钩房地产 。
更狠的是 ， 对当下所有城市实行全面“打鼹鼠式“调控 ， 凡是房价敢有冒进者 ， 必被约谈 。 那么意味着下半年 ， 甚至几年内 ， 主动放松调控的城市基本为0 。
随后 ， 央妈发布二季度货币政策执行报告 ， 表明立场：坚持房住不炒 ， 脱钩房地产经济 ， 保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性、实施好房地产金融审慎管理制度 。
一连串的政策严控 ， 彻底把下半年楼市打入寒冬 。
可以预见 ， 8月以后市场成交下滑 ， 天平一边倒向买方市场 ， “金九银十”大概率比去年还要惨烈 。 同时 ， 由于央行对房地产金融的限制 ， 开发商竞争会进入至暗时刻 ， 拿地热情减退 ， 年底竞相开启打折之旅 。
但最重要的是 ， 此轮政策不单影响了房价趋势 ， 对市场预期也造成重大打击 。
譬如这段时间 ， 关于楼市的咨询量剧增 ， 无论是炒房客、投资客还是刚需 ， 对楼市未来几年的走势只能用两个字来概括：
“迷茫” 。
炒房客和投资客问我 ， 按照目前情况 ， 如果当局抛弃房地产经济 ， 那么是否赶紧把手上多余的房子卖掉 ， 以防套死 。 刚需则问我 ， 房价什么时候能到“底部” ， 政策这么严苛 ， 未来房价会不会一跌到底？
所以今天子木特地找出九个比较有代表性的问题 ， 用来解决楼市小白对未来（5-10年）走势的疑问 。
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问：未来5年-10年中国一线 ， 新一线 ， 二线 ， 三四线房价是上涨还是下跌趋势？
答：在回答这个问题之前 ， 我们先来了解国内影响房价趋势的主要因素 。 按照之前几十年的研究总结 ， 可以分为“三大因素”：
杠杆和利率
土地供给
人口和产业
当然我们的楼市自始自终是政策性市场 ， 在这些因素之前 ， 起到房价决定性作用的 ， 还是“政策大手” 。
从第一次房改后 ， 史上几波房价大潮 ， 都是放开限购 ， 放宽货币政策 ， 鼓励人们用杠杆撬动房产投资 ， 造成的「非理性上涨」 。
当然 ， 我们不能拿前20年的经验去推敲未来 。
因为从2019年开始 ， 中央首次提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段” ， 同时在2020年 ， 又提出了“经济内循环” ， 这些都是经济脱虚向实 ， 前所未有的信号 。
如果当局的意图和决心“稳定” ， 那么未来这张“调控大手”一定会握紧拳头 ， 不再起势 。 我们的楼市 ， 会真正回归到理性市场 ， 在三大因素的基础上 ， 完全由刚性需求决定 。
今年的北京市场就是未来全国城市的“打板” 。 自2017年317最强调控政策开始 ， 北京花了3年时间回调房价 ， 直至今年疫情后 ， 市场才真正回归实际 ， 积压的刚需迸发 ， 排队入场 。 整体房价反弹 ， 核心地段房价上涨幅度较大 。
讲这些的原因 ， 就是告诉大家 。 未来5年-10年 ， 一线、新一线、二线城市 ， 或者三四线城市 ， 已经失去了“操盘性”炒作因素 ， 只能靠各个城市的刚需实力了 。
一二线城市房价会根据自身供需进行不同程度上涨 ， 人口流入多的 ， 土地供应少的 ， 信贷资金充裕的城市 ， 上涨空间是最大的 ， 但不会出现像2017年左右这样的暴涨周期 。 这些城市资产投资依旧属于较好的标的 。
不在城市群中的、人口和产业跟不上的三四线城市 ， 二手房房价会持续性横盘阴跌 。
当然三四线纵使再不堪 ， 也不会有太大的下跌现象 。 因为在地方开发商和媒体对信息和舆论的垄断下 ， 一般人根本不知道楼市真相 。
但要懂得一个道理：“房价增速只要跑不过通胀 ， 就意味着资产贬值 。 投资价值为0 。 ”


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