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投资|楼市九问，房子还能不能投资？( 二 )


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问：目前全球货币放水 ， 会影响房价吗？
答：根据历史经验 ， 每次全球金融危机后 ， 各国都会通过放水来救市 。 这里的放水就是开动印钞机 。
其中主导因素就是美国 。
有一项数据显示 ， 在2008年美国次贷危机后 ， 美联储通过6年时间向市场投放流动性（主要包括印钱买国债 ， 买MBS等） ， 实现了其资产负债表高达3.7万亿美元的增幅（从0.8万亿美元增长到4.5万亿美元） 。
这个数据大家可能理解不了 ， 这么说吧 ， 当时（2012年）中国央行总资产才4.5万亿美元 。
这次全球疫情蔓延 ， 对经济造成巨大打击 。 美国这次比2008年后还狠 ， 美联储直接开动印钞机 ， 在过去36天 ， 狂印14万亿美元钞票 。
由于美元和石油挂钩 ， 是国际通用货币 。 每次美联储大放水都会造成美元贬值 ， 致使持有美元或者美债的国家以及个人受到损失 。 也是大家口中所说的 ， 美联储无限QE“割韭菜” 。
为了防止被割韭菜 ， 各个国家也只能开动印钞机跟着印钞 。
可以预见 ， 接下来为了复苏经济 ， 全球会进入新的一轮QE时代 。 中国跟进QE是一定的 ， 今年上半年央行就通过LPR利率下调 ， 存款准备金率下调 ， 超额存款准备金利率下调 ， 购买政府债券 ， MLF等再贷款方式进行了放水 。
尽管各个城市都在尽力控制大水流入房地产 ， 但像北京、上海、深圳、杭州等金融产业发达的城市 ， 依旧出现了投资客套贷入市买房的现象 。
可以说 ， QE利好房价 ， 是一定的 ， 但幅度不会太大 。 目前我国外汇储备尚可 ， 可调节的空间较大 ， 接下来会尽力克制放水幅度 ， 不会跟着美联储无限疯狂QE 。
前段时间 ， 央行货币政策第二季度报告中就讲到 ， “坚持稳健的货币政策将更加灵活适度、精准导向 。 ”
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问：全球放水对我们来说是购房机会吗？
答：很多人喜欢用2008年之后的四万亿和今天做对比 ， 认为每次放水都会导致房价大涨 。
其实不然 ， 2008年放水 ， 我们没有任何限制措施 。 而2020年放水 ， 我们已经对楼市进行层层限制 ， 尤其在政治局会议后 ， 楼市调控更加严苛 。
当下央行主张把水引向小微企业 ， 保就业促消费 ， 刺激市场经济回暖 ， 保障经济内循环可实践性 。
对于个人是不是机会 ， 还要看水是否能惠及你的收入 。 一般每次QE ， 都是从上到下 ， 层层拦截吸收 。 这也是拉开贫富的主要原因之一 。
如果你因此受益 ， 买房这个选择不会太差 。
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问：未来地价还会涨吗？对房价的影响是怎样的？
答：地价和房价 ， 就是面粉和面包的关系 ， 而地价又跟地方政府的财政收入息息相关 ， 这就是为什么地方政府总想刺激房地产 ， 让大家买房的原因 。
但是每个城市的土地总有进入“尾部区间”的时候 。
这里的“尾部区间” ， 指城市的城区建设已经足够承载城市居民活动 ， 基建水平已经无法再继续扩大城市版图 。
比如北京 ， 5环内的可供开发的土地已经屈指可数 ， 这时候地价其实和房价关联性并不大 ， 因为地方政府即使再主张房地产经济 ， 依然无法获得足够的收益 。
目前大多数一二线城市都会走向“土地尾部区间” ， 这也是未来出台房地产税获取新的财政收入的目的 。
供需是一切市场价格的根本 ， 肯定是有关联的 ， 在中国用供给打击房价最成功的两个城市就是：重庆和长沙 。
深圳上涨的主要原因并不是炒房客炒作 ， 而是长期土地供需矛盾导致的 。 所以这些年深圳总想着扩大版图 ， 或许在过几天的40大庆会有声音出现 。
这也是一个房地产投资的判断依据 ， 对于那些“卖地毫不节制”的城市 ， 房产是无法增值或者保值的 。
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问：未来城市土地供应的趋势是怎样的？
答：土地供应和地方财政挂钩 ， 所以未来产业不行、企业纳税无法满足地方财政需求的城市 ， 大概率会依赖土地财政 ， 继续加大供应量 。


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