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房企发债|房企融资要收紧？上半年个别房企发债规模被限制 对楼市有何影响？

继上周出现房企融资监管收紧的传闻后 ， 8月19日 ， 又有媒体报道称 ， “央行、住建部将召集部分房企在京面谈 ， 或为了解行业对融资新规的反应” 。
尽管券商中国采访人员对于上述传闻尚未从官方证实 ， 但是多位接受券商中国采访人员采访的业内人士表示 ， 房企融资收紧的可能性较大 。 更有券商人士表示 ， 上半年债券相关部门曾对个别高负债率的房企发债融资规模有一定的限制 。 多位业内人士认为 ， 如果融资新规落地 ， 将对行业产生较大影响 ， 土地市场降温、新房销售加速 ， 利好头部房企 ， 对高负债的房企影响较大 ， 加速行业洗牌 。
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为 ， 由于近期正处于房企半年报发布的关键时期 ， 负债率等财务指标若是触碰监管红线 ， 很容易引起问题 ， 这要求相关房企积极做重视 。 第一 ， 注重下半年融资端口和投资端口的关系 ， 注重对高负债项目的处理 。 第二 ， 对于一些债务压力大的企业 ， 后续需要不断尝试降低负债 ， 甚至有必要积极降价促销 ， 以回笼资金 。 第三 ， 对于地王等项目需要谨慎 ， 虽然没有特别明确的政策要管控这一领域 ， 但往往金融政策宽松的时候 ， 各类资金会违规进入地王项目 ， 所以后续拿地方面要防范风险 ， 尤其是热门地块方面 。
房企融资收紧可能性较大
据财联社8月19日报道 ， 央行、住建部将召集部分房地产公司8月20日起在北京面谈 ， 或为了解行业对融资新规的反应 。 目前 ， 已有多家房企收到通知 ， 并将赴京与监管部门进行沟通 。
据21世纪经济报道 ， 监管部门为控制房地产企业有息债务规模 ， 出台新规对房企按“红-橙-黄-绿”四档管理 ， 并设置了“三道红线” ， 具体为剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍 。
券商中国采访人员了解到 ， 此前还有传闻称 ， 银行间市场交易商协会和交易所要求新备案的债券募集资金仅能用于偿还旧债 ， 8月10日后备案的项目将只允许偿还不超过对应存量债务融资工具的85% 。
对于上述媒体报道和传闻消息 ， 券商中国采访人员尚未从官方得到证实 ， 但多位业内人士认为 ， 房企融资收紧的可能性较大 。
有券商人士对券商中国采访人员表示 ， 今年上半年 ， 为防范高负债风险 ， 债券相关部门曾对个别高负债率的房企融资规模有一定限制 ， 主要依据企业的流动性指标、整体负债率情况以及负债结构是否优化等进行判定 。
对于传闻中的“三道红线” ， 某国有银行内部人士则对券商中国采访人员表示 ， 央行去年做过类似的东西 ， 但是否推出 ， 怎么推出 ， 都没定 ， 特别是很多房企表外负债也没有明确的情况下 ， 这个工具更多是起到引导的作用 。 “监管部门收紧房企融资 ， 主要是防止开发商盲目扩大 ， 定向调控高负债企业 。 ”他说 。
“这几个部委经常叫房地产企业去沟通 ， 这次也不是什么新鲜事儿 ， 至于融资新规应该不是空穴来风 ， 不同的公司融资条件不同肯定是有的 ， 但媒体报出来的方案是不是最终版本还不太确定 。 ”另一券商人士对券商中国采访人员说 。
据21世纪经济报道 ， 鼎诺投资根据wind数据统计了全市场有 2019 年报数据的房地产发债企业 ， 按照触及红线条数多少及公开等级做了排序 。 不过 ， 券商中国采访人员询问了前述排序中几个踩了3条红线的房企相关人士 ， 均表示未收到会议通知 。
贝壳研究院高级分析师潘浩认为 ， 地产金融政策收紧是大概率事件 。 一方面 ， 6月末银保监会“回头看”的动作已为下半年金融监管升级和融资收紧提前定调 ， 随着疫情影响逐渐减弱 ， 上半年相对宽松的金融环境逐步收紧 。 另一方面 ， 上半年土地市场表现活跃 ， 在“房住不炒”政策基调下 ， 防止土地市场过热 ， 防止违规资金流入房地产市场 ， 预防高杠杆取地带来的金融风险 。 三项指标分别对应整体风险、长期风险、短期风险 ， 是对房企融资端的精准调控 。


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