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融资|观点直击|多次提信心 黄仙枝:“正荣要坚持做好自己的事情”(实录)( 二 )


在投资与销售规模逐渐稳定的情况下 ， 如何继续提高公司利润成为房企必修的一门课题 ， 正荣选择了继续提高权益比 ， 从而更多的为公司创造利润 。
通过合作快速发展来扩大规模是不少房企在突破千亿销售时选择的道路 ， 虽然销售规模增长迅速但权益较低的结果便是利润不高 。
刘伟亮认为：“2020年正荣权益销售比例应该会提升到59% ， 去年是51% ， 这是一个逐步提升的过程 。 在拿地方面 ， 正荣从去年开始计划逐步提高项目权益比 ， 2020年新增土储权益比例为73% 。 ”
提毛利率与降成本
在正荣提出的高质量发展概念里 ， 保持财务和盈利规模的水平 ， 同时经营效益和效率有稳步的提升 。
具体而言 ， 项目经营方面 ， 正荣坚持快周转策略 ， 新项目平均首开7个月 ， 平均首开去化率达70%；在产品方面 ， 设立产品标准体系化 ， 完成精装体系的升级 。
虽然正荣着力提出了要精细化管理 ， 提升公司整体管理水平 ， 但就目前而言 ， 代表了房企运营和管理效率的毛利率和净利润率都仍属于行业低位 。
其中 ， 正荣上半年的毛利率仍然维持了去年较低的水平 ， 仅为20.3% ， 净利润率为8.8% 。 对此 ， 陈伟健表示：“有一些是在处理老的存货 ， 存货的毛利率还是偏低的 。 ”
目前 ， 如果不看老的存货 ， 只看现有土储的情况下 ， 正荣的毛利率是在20%到25% 。 “在解决老存货的问题的同时 ， 再降低正荣的开发融资成本 ， 毛利率应该会维持在22%到25%的区间 ， 应该能够在一到两年内实现这个目标 ， 所以能改善的空间还是蛮大的 。 ”
值得注意的是 ， 虽然毛利率表现不佳 ， 但在降低融资成本上 ， 正荣的确取得了很大的进展 。 随着经营效率的进一步提升 ， 正荣在毛利率的表现或许能迎来转机 。
据观点地产新媒体了解 ， 正荣地产上半年的融资成本下降至7% ， 相较去年7.5%下降了0.5个百分点；净负债率下降到71.4% ， 从2018年开始便一直维持在70%左右 。
其中 ， 正荣在优化资本结构方面 ， 减少非标融资 ， 并置换成银行贷款等低息融资 。 目前 ， 正荣境内再融资占2/3 ， 境外再融资占1/3 ， 其中信托借款比例从2019年的20%大幅减少到9% ， 成本较低、年期较长的传统银行融资比重从42%增加到51% 。
目前 ， 正荣在手现金335.8亿元 ， 未来一年到期的总债为人民币190亿元 ， 现金短债比2.1倍 ， 短债比例进一步下降到30% ， 其中银行借款95亿元 ， 境内其它贷款24亿元 。
陈伟健认为 ， 正荣有信心未来能进一步改善信用指标 。
此外 ， 在一些新型融资渠道 ， 例如绿色债券等较低成本的融资 ， 管理层则表示正荣已经具备发行绿色债券的平台和资源 ， 公司希望分散总体的融资渠道 ， 不去过度依赖单一渠道 。
以下为正荣地产2020中期业绩发布会现场问答整理实录：
现场提问：正荣对下半年整个土地市场怎么看 ， 公司在下半年会不会更加积极地拿地？在拿地方面有没有什么标准？
刘伟亮：正荣的投资节奏还是坚持比较平稳的投资 ， 更加聚焦我们现在已经进入的深耕的城市 ， 我们会在下半年保持我们的投资节奏的平滑 。
具体的项目还是要看项目的投资时机 ， 以及价格和利润的情况 ， 针对我们关注的项目投资的标准 ， 仍然会关注周转效率、利润规模、IRR等等几项核心指标 。
下半年拿地不会有所放缓 ， 应该说还是根据市场周期 ， 加强对市场的研判 ， 平滑现在的投资节奏 。 但是如果土地市场太热 ， 我们可能也会避一避风头 ， 或者是在相对来说比较有利润 ， 能有周转的区域加大一些投资力度 。
下半年的预判 ， 整个投资市场很难做大势判断 ， 但是接下来随着我们布局的区域比较多 ， 我们可能还是会加强所有已进区域的研判 ， 在我们现有的区域进行合理的深耕 。 特别是长三角、海峡西岸、中西部等等已经进入的区域 ， 在尚未进入的区域 ， 我们会加强研判 ， 在合适的时机、合适的利润的情况下会进入 。


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