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融资|观点直击|多次提信心 黄仙枝:“正荣要坚持做好自己的事情”(实录)( 三 )


现场提问：正荣在下半年有什么融资的计划？预期整个融资环境会不会再进一步收紧？怎么看待下半年的融资环境？
陈伟健：目前 ， 正荣的总体负债情况处在非常健康的水平 ， 我们从2017年到2020年总体的净负债率从过往的超过百分之百 ， 现在严控在70%左右 ， 同时我们也在提高现金跟短债的比例 ， 我们以往的时候大概是在1比1的比例 ， 目前我们已经处在2倍以上的比例 。
我们目前在境内外都有蛮充裕的额度 ， 整个授信额度已经达到2500亿 ， 如果是发改委美元这个额度 ， 大概是3.5亿美金 ， 小公募还有10亿人民币的额度 。 总体来说 ， 我们公司已经是处在一个非常健康的水平 ， 整个新的融资政策对我们的影响是比较有限的 。
现场提问：公司怎么看下半年的房地产政策？预期房地产的政策在下半年会不会进一步收紧？公司的项目会不会受到一些影响？对于下半年的房地产市场 ， 还有房价的走势 ， 管理层是怎么看的？
黄仙枝：我们也关注到上半年有部分城市土地市场非常过热 ， 我认为有些地方政策的收紧 ， 对我们整个房地产行业来讲应该是个好事 ， 应该是会为我们未来整个地产行业的健康发展最后还是有好处的 。
我觉得在现在房住不炒、稳地价、稳房价、稳预期的情况下 ， 这还是中国政府的主基调 。 现在每个城市都有不同的政策 ， 因城施策 ， 其实就是在城市化和稳房价之间推出一些措施 。
现在正荣进入的城市基本是一二线城市 ， 整个大的市场 ， 我认为大基调应该不会变 。 作为企业 ， 我认为还是要做好我们自己 ， 特别是我们的投资 ， 要坚持几个大的原则 ， 一个是安全、盈利 ， 第二个是快周转 ， 第三个是区域深耕 ， 我相信只要把自己的事情做好 ， 企业就能健康发展 。
现场提问：公司对今年完成全年目标1400亿怎么看？截止到上半年完成了大概是40% ， 下半年完成60%的计划应该怎么做？对于公司上半年还有下半年整年的销售权益比的趋势 ， 管理层有没有具体的规划？
刘伟亮：今年正荣的全年目标是1400亿 ， 我们1—6月完成了560亿的销售规模 ， 大概占比40% 。 截止到7月底 ， 我们就已经完成了接近700亿 ， 完成全年的50% ， 因为房地产行业大多数是上半年偏小 ， 下半年偏大 ， 历来是这样的 。 结合前7个月已经完成700亿的指标 ， 我们对全年完成1400亿还是相对比较有信心的 。
关于权益比重方面 ， 到2020年我们的权益销售比例应该会提升到59% ， 2019年是51% ， 这是一个逐步提升的过程 ， 权益比例我们还是会维持在60%到70%的比例进行投资 。
现场提问：预计公司未来的毛利率大概会是在怎么样的水平？公司在净负债比率短债比下一步的目标 ， 是不是还会持续的改善？公司表外担保和负债的情况 ， 请管理层介绍 。
陈伟健：我们的毛利率跟去年是持平的 ， 但是有一些我们是在处理老的存货 ， 存货的毛利率还是比较偏低的 。 如果不看老的存货 ， 看现有的情况下 ， 我们的毛利率目前是在20%到25% 。
我们在通过严控成本提升毛利率 ， 在解决老存货的问题的同时 ， 再降低我们的开发融资的成本 ， 我们的毛利率应该会维持在22%到25%的区间 ， 同时也应该能够在一到两年内实现这个目标 ， 所以能改善的空间还是蛮大的 。
财务方面 ， 目前公司的现金和短债比控制在2倍左右是比较健康的 ， 我们也希望降低我们的短债比 ， 目前我们已经控制在30% ， 很有可能会再进一步收窄到30%以内 。
同时 ， 我们整个融资成本也应该在逐步往下走 ， 如果是看今年的话 ， 我们今年630的总体融资成本是7% ， 但是在7月份、8月份国内的小公募的成本大概也是在5%左右 ， 境外的融资的银团贷款、双边贷款总成本也大概是5%左右 ， 所以我们觉得总体的融资成本还有改善的空间 。
关于表外负债 ， 其实刚才也提到我们的权益比还有并表的比例是大幅提高的 ， 2019年、2020年并表的百分比达到90% ， 如果我们看现在非并表的净负债 ， 我们也是从去年的40多亿大幅减少一半到24亿 ， 同时我们表外权益的现金也已经达到40亿 ， 所以我们等同是净负债达到0 ， 反过来是净现金的水平 ， 我们希望今年把表外负债减少 ， 同时也提高并表的比例 。


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