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东莞|这座城市房价有泡沫？真相在这里

上半年的东莞楼市 ， 可谓火爆 ， 最直接的证据就是今年6月的二手房冰山指数 ， 东莞排名第一 ， 远超第二名的深圳 ， 且已经连续三期排名第一！
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东莞的楼市火 ， 最主要的原因大家一定会想到的就是深圳的带动 ， 有这么一个靠谱且外溢量巨大的老大哥 ， 东莞想低调都难 。
根据中国房价行情网的数据 ， 7月东莞的均价已经到了24710/㎡ ， 更值得一提的是 ， 东莞许多城区均价已经到3万 ， 典型如松山湖地区就已经到了33083 元/㎡ ， 部分楼盘甚至到了5万的均价 。
那么问题随之而来 ， 仅凭一个老大哥就能支撑起这么高的房价？这半年来货币大放水的背景之下 ， 很多人觉得东莞的高房价是泡沫 ， 把这个泡泡吹破只是迟早的事 。 而最近东莞的调控似乎也在验证着这个说法 。
7月25号 ， 东莞发布涉及限购和限售的调控新政 ， 规定二手房和新房购买需一年社保、限售期限从2年延长至3年 。 调控增强的当下 ， 难道东莞房价真的都是泡沫？而且马上就要泡沫破裂？
对此我的看法是：东莞的房价不仅不是泡沫 ， 而且长期来看依然值得看好 。 最近媒体公布的一组数据也给了我足够的信心 。
这组数据就是2019年国内二线城市人口自然增长率排名 ， 东莞在国内众多二线城市中排名第一 ， 达12.31% ， 而此数据也超过了广东全省的平均人口自然增长率 。
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所谓房价长期看人口 。 在多数人印象中 ， 东莞一直是外来人口的主场 ， 但或许很多人没想到东莞的人口自然增长率也这么高 ， 而东莞的人口 ， 显然是东莞过去、现在甚至是未来发展的风向标 。
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提到东莞和东莞的人口 ， 不能忽略过去四十年无数打工者的移民大潮 ， 某种程度上说 ， 近四十年珠三角的历史 ， 其实就是一部移民史 ， 而东莞就是其中的一个典型 。
改革开放前的东莞 ， 人口仅有111,23万 ， 到了1982年常住人口也只有115.3万人 。 但从1990到2000年这十年间 ， 东莞的常住人口就从175.62万人激增到了644.84万 ， 其中外来人口由70.98万人激增至540.99万人 ， 直到2019年 ， 东莞外来人口仍然超过城市总人口的70% 。
而到了今年 ， 东莞的常住人口数已达到846.45万 ， 人口密度为 3349 人/k㎡  ， 排名全国第三 。 这些数据显然大多都是南下的外来打工者做出的贡献 。
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东莞常住人口变化图
这些来自全国各地的打工者改变了这个广东南端的小城市 ， 奠定了东莞“世界工厂”的地位 。 也帮助东莞催生了如步步高(002251,股吧)、徐福记、真功夫、以纯、美宜佳等全国知名的品牌 。
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不过好景不长 ， 08年的世界经济危机 ， 让众多依靠外贸的劳动密集型企业遭受重创 ， 许多打工者面临失业 ， 至此之后 ， 东莞的人口结构遭遇到了很大程度上的转变 ， 人口增长也渐趋缓和 ， 传统的劳动密集企业难以为继 。 大量打工者失业 ， 整个城市都在面临转型调整的压力 。
而就在这一段时间之后 ， 闻名全国的莞式服务和“扫黄”又进一步影响了东莞的城市形象 。 在传统产业衰落和城市形象受损的双重打击之下 ， 东莞的前途着实有点暗淡 。
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塞翁失马 ， 焉知非福 。 旧产业的崩溃给产业转型带来了空间 ， 也让东莞人口结构的转变迎来了机遇 。
从人口总量上说 ， 整个人口总量在08年之后的调整期并没有明显下降 ， 在经过20年的人口大量流入之后 ， 许多外来人口都已经在东莞成家立业 ， 从移民变成了“土著” ， 形成了稳定的居住人口 。


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