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负债|一边暴跌50%抛售，另一边暴涨50%进场，这楼市怎么了？

负债|一边暴跌50%抛售，另一边暴涨50%进场，这楼市怎么了？
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全球楼市开始动荡了！
近期 ， 美国纽约曼哈顿高端房地产市场成交量大幅下跌 ， 为了应对楼市低迷 ， 一个新建的豪华公寓楼几乎给出了半价的折扣 ， 相当于单套房产减价近1000万美元 。
负债|一边暴跌50%抛售，另一边暴涨50%进场，这楼市怎么了？
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比起美国的降价抛售 ， 韩国则在上演另一出好戏 。
7月韩国房产交易量达14.1万套 ， 较去年同期大幅增长110% ， 与此同时首尔公寓价格大幅上涨52% ， 甚至一处预售110套的高层公寓 ， 吸引了37400多人前来预购 ， 竞争比例高达340:1 ， 这是首尔楼盘预售史上的最高纪录 。
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一边是半价割肉抛售 ， 一边却是恐慌性买入 ， 国际楼市在全球放水和疫情影响下开始走出冰火两重天的态势 。
美国疫情严重 ， 富人纷纷逃离曼哈顿去郊区购房 ， 富人区房价暴跌意料之中 ， 而韩国是个疫情控制较好的国家 ， 房价却出现暴涨情况 ， 作为同是东方国家且是疫情控制的典范 ， 我国的楼市接下来会有何反应？是“曼哈顿式”下跌还是走出“首尔式”上涨？
肯定地告诉你：都不是 。
稳才是我国调控的重点 ， 除了稳房价 ， 最近还直接对开发商拿地这事进行限制了 。
负债|一边暴跌50%抛售，另一边暴涨50%进场，这楼市怎么了？
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8月20日 ， 住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会 ， 研究进一步落实房地产长效机制 。
这场浩浩荡荡的进京赶考 ， 其中有条新规传播甚广 ， 以有息负债规模作为融资管理的操作目标 ， 划分了三道红线：
1、剔除预收款的资产负债率大于70%
2、净负债大于100%
3、现金短债比小于1.0倍
根据触线情况分为红、橙、黄、绿四档 。
红色：三条红线全中 ， 不得增加有息负债
橙色：触两条红线 ， 有息负债规模增速不得超过5%
黄色：触一条红线 ， 有息负债规模年增速不得超过10%
绿色：触零条红线 ， 有息负债规模年增速不得超过15%
最近的自媒体都在说这事 ， 但只说了一二 ， 很多人看了都云里雾里 ， 这到底是什么意思？和楼市有何关系 ， 又和投资买房有何联系？
要知道有何影响 ， 一定要搞清楚以上指标到底意味着什么 。
所谓剔除预收款的资产负债率 ， 就是除去预收款项 ， 也就是购房者在买期房时给的首付和贷款 ， 现在要将这块剔除出去 ， 过去这块算入了负债 ， 这次在负债总额中扣除了预收款来计算资产负债率 。
过去是：资产负债率=（负债总额/资产总额）*100％ ， 现在是资产负债率=[(负债-预收账款)/资产]*100％
假设一个房企年底的总资产是5000万 ， 负债2000万 ， 预收款项500万元 。
那过去=（2000-5000）*100%=40% ， 现在则变成（2000-500）/5000*100%=30% ， 剔除了预收款项还超过70%的房企 ， 说明负债率太高了 。
而净资产负债率=（有息负债-货币资金）/合并权益 ， 净资产负债率超过100% ， 说明这个房企负债总额高过净资产总额 ， 面临资不抵债 ， 这个比例越大 ， 房企高杠杆的风险就越大 。
现金短债比率=货币资金/年末短期负债×100% ， 现金短债比越小 ， 说明企业的短期偿债能力弱 ， 风险性更大 。
根据以上的三条指标 ， 分了四个档次 ， 以下是根据“三道红线”分的房企“档次” 。
负债|一边暴跌50%抛售，另一边暴涨50%进场，这楼市怎么了？
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（TOP100上市房企三道红线开发商名单）
这些排在越前面的开发商 ， 意味着接下来拿地要被限制了 ， 在红线对应的档次中 ， 控制的就是房企的负债规模及增速 。


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