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负债|一边暴跌50%抛售，另一边暴涨50%进场，这楼市怎么了？( 二 )


有息负债规模是房企到底能不能拿地贷款的一个影响因素 。
银行评估房企偿还贷款的能力 ， 重点看的就是营收 ， 而负债规模放大 ， 营收也跟着放大 ， 意味着你确实把钱投入到生产 ， 这是安全的 。
但如果你的营收规模没有扩大 ， 那银行就不可能给你批贷款 。
而房企想要制造更大的营收 ， 就要更多的新土地 ， 有了新地 ， 就能顺利拿下更多的新贷款 ， 所以大家看为什么疫情期间 ， 房企销售额低迷 ， 经济行情不好 ， 但房企拿地的热情不减 。
谁拿了地 ， 谁就能拿到新贷款 ， 而且可能是更大规模的贷款 ， 有了地还能搏一搏 ， 没地基本连赛场都进不去 ， 赌一赌还能翻身 ， 不赌迟早被高负债给拖死 。
但如今给你限定了三道红线 ， 如果你三道红线都中了 ， 就不给你拿地 ， 如果只踩中1-2条 ， 可以拿地 ， 但限制了增速 ， 但哪怕你一条都没中 ， 增速也只能控制在15%以内 。
这次央行明摆着就告诉开发商：要借钱 ， 可以 ， 但按照我的规矩来 。
负债|一边暴跌50%抛售，另一边暴涨50%进场，这楼市怎么了？
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大家都知道 ， 房地产行业是一个高负债的行业 ， 开发商自有资金非常低 ， 但建设周期和售楼周期比较长 ， 为了周转 ， 房企会向银行借一笔钱来建房 。
说白了 ， 这就是一场房地产商捆绑着银行玩的一场房价游戏 ， 房企从银行借个几万亿出来去拿地建房卖房 ， 卖完房回款之后又把欠银行的债还了 ， 开发商赚利润 ， 银行赚利息 ， 之后又不断借钱不断还钱 ， 周而复始 。
房企只要永远能利用新的借债来把旧的借债的本金和利息全还了 ， 就不会有问题 。 如果房价能一直涨 ， 涨速能超过从银行借钱的贷款利息 ， 那么这个游戏能一直玩下去 。
但问题就在于 ， 我们有政府这只无形的手在调控 。
调控一来 ， 房价不涨 ， 可能某一年的融资规模就出现问题 ， 房企没有实现借债去还债的这个目的 ， 那资金链就可能会断裂 。
那些高杠杆的开发商就会面临无法偿还贷款而破产的处境 ， 最典型的就是泰禾 。
过去地产大牛市 ， 泰禾积极拿地上杠杠 ， 到处刷新“地王”记录 ， 一下子实现了销售额翻番 ， 结果就是限价之下 ， 房子卖不上价 ， 最终只能高位站岗 ， 哪怕把手头上存的房子全卖了 ， 也还不起款 ， 最后泰禾的信用遭到极大打击 ， 没有金融机构敢对泰禾放款 。
负债|一边暴跌50%抛售，另一边暴涨50%进场，这楼市怎么了？
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借不到钱 ， 对于极度依赖贷款维持资金链的泰禾来说 ， 只能留下一堆烂账等人接盘 。
而最惨的还是买房者 ， 大开发商可能还因为实力问题有别人接盘 ， 而小开发商还不起款最终就只能烂尾 ， 只能留下一地鸡毛给购房者 。
所以这次座谈会重点就是要房企降杠杆 ， 控制拿地规模 ， 你负债率太高就不给你拿地！
背后的寓意很显然：楼市接下来得稳 ， 市场也得健康发展 。
负债|一边暴跌50%抛售，另一边暴涨50%进场，这楼市怎么了？
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之前强调的稳地价、稳房价、稳预期 ， 现在是已经落实到具体细节上了 。
前有调控打击炒房稳房价 ， 如今又设置三道红线门槛稳地价 ， 开发商融资收紧 ， 需求端叠加供给端的双重调控 ， 开发商借不到钱 ， 房子怎么卖？有人已经按捺不住想问：接下来房价会暴跌吗？
我的结论是：暴跌机会不存在 ， 但薅羊毛机会多了！
宏观上 ， 今年货币放水基调没变 ， 但我们国家相比美国在疫情方面控制得更好 ， 经济已经开始恢复 ， 降价抛售不可能 ， 但也不可能和韩国一样暴涨 ， 为了防范大涨 ， 我们已经出了多次调控 ， 上了多层锁 ， 哪怕货币放水 ， 水也不见得流入房地产 ， 短期就更不会推涨房价 。
而且我们国家调控一直都是为了楼市稳 ， 而不是楼市崩 。 毕竟我国居民家庭的负债总来源都是房贷 ， 加杠杆买房已经是常态 。


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