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投资|看，那个只会在楼市里高位接盘的人，像不像你( 二 )


但这样的盘子就不能投资吗？未来的学区到底能不能落实？
李老师就有这样的投资经历 。 2017年 ， 李老师看准广钢新城与珠江新城距离近 ， 又有众多大开发商扎堆拿地 ， 尽管当时只有一所鹤洞小学 ， 他还是看好广钢兑现能力 。
一是广钢地价不便宜 ， 片区主打中高端住宅区 。 二是入驻的开发商基本都是大品牌开发商 ， 有足够的实力 。 有这两点支撑 ， 他不怕规划的学校不落地 ， 也不用担心生源质量 。
如今也证明了 ， 当初的决定无比正确 。 2017年3.2万/平买入的房子 ， 如今已经涨到5.5万/平 。 李老师当初的判断预期逐渐兑现 ， 省实验、华师附小等名校已经开学 。
而这些 ， 你要提前思考判断 ， 提前布局 。
三、房子太多 ， 不买？
确实一个片区新房太多 ， 会使得片区很难进入二手市场 。 此外 ， 未来转手时二手房市场选择过多 ， 供需决定价格 ， 二手房很难卖上价 。
但是供需会是一个动态调整的过程 ， 供需的一边是供给 ， 一边是需求 ， 你要懂得判断变化 。 比如需求的改变 ， 这一刻 ， 深圳的房价已经从17年5.7w/平涨到了7.6w/平 。 东莞的二手房从1.7w/平涨到了2.5w/平 。 再加上深莞的限购升级 ， 深圳扩容的预期 ， 导致一大部分的购房需求外溢到惠阳 。 一旦供需中的需求改变 ， 房价一定会随之上涨 。 所以上半年才1.4w的惠阳 ， 还稳得住吗？
李老师早在今年4月份的文章和演讲中 ， 就结合深圳的房价上涨 ， 预测到东莞的房价上涨 ， 而东莞的房价上涨必然会带动惠阳的房价上涨 。 果不其然 ， 惠阳的许多项目 ， 已经涨了2千-3千不等 。
当然我们也再三强调 ， 惠阳项目很多 ， 真正具备高价值的不多 ， 得谨慎挑选 。
在供需之中还有一种变化 ， 就是供给的变化 。 有一种是市场是当下供给很多 ， 但是未来这种供给量会减少 ， 直至没有 。
比如唐家湾与广钢新城就是典型的这种例子 ， 因为这两块都是干净的空地 ， 又属于才开发不久的阶段 ， 开发商又几乎在同一时间拿的地 ， 导致你看的新盘会非常密集 。 但这类市场新房多只是一时的 。
其实 ， 这对我们买房者来说 ， 是非常有利的 。 买房时由于供应多 ， 属于买方市场 ， 开发商和销售降价求着你买 。 但片区新房数量就这么多 ， 等到片区规划真的兑现 ， 进入二手市场 ， 房价还不是水涨船高！
所以 ， 不能看到表面的房子多 ， 就觉得不能买 。 你要透过现象去看本质 ， 去思考分析 ， 房子多是一时多还是一直多呢？
而这些 ， 你要提前思考判断 ， 提前布局 。
第四、位置偏 ， 不能买？
看到位置偏 ， 应该许多人都在内心对这样的项目直接画了叉！
但其实随着城市群战略的发展与政策的到位 ， 许多过去认为很偏的地方 ， 可能真就不偏了 。
比如南沙 ， 过去在大湾区政策没出来之前 ， 南沙离谁都不远 ， 一百公里可以去到大湾区任何一个城市（实际就是离谁都不近） 。 但如今在大湾区政策之下 ， 在轨道交通完善之下 ， 南沙离谁都很近 ， 一个小时可以去往湾区内的任何城市 。
投资|看，那个只会在楼市里高位接盘的人，像不像你
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此外 ， 深圳这一波的房价上涨 ， 导致沙井都已经卖到6w/平 ， 再加上这一波限购升级后 ， 让很多深圳人看到南沙的区位和价差优势 。 同时 ， 连通珠江新城的18号线快线开通迫近 ， 南沙有机会从城区导入更多的人口 ， 在南沙限购放开之下 ， 一切都改变了 。
所以 ， 为什么南沙今年的楼市走出了没有跟随广州大势的独立行情 ， 和黄埔一同成为了广州今年为数不多楼市最火热的两个区 ， 均价涨了3000/平 。
过去的南沙是广州的南沙 ， 位置很偏；但如今的南沙 ， 是深圳的南沙 ， 是整个大湾区的南沙 ， 在限购放松下 ， 可能还是全国的南沙 。


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