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2777.hk|富力地产（2777.HK）中报业绩：销售稳定，拿地审慎，净负债率大幅降低22%

8月24日 ， 富力地产发布中期业绩报告 。 根据中报数据 ， 上半年 ， 富力地产实现营业收入335.9亿元 ， 维持稳定水平 。 富力地产物业销售营业额增加主要由于已售的交付面积增加至335万平方米 ， 较去年同期增加17% 。
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一直以来 ， 市场对于富力地产的债务风险颇为担忧 ， 但从上半年情况来看 ， 富力地产的债务结构得到极大改善 。 数据显示 ， 上半年富力地产总负债减少94亿元 ， 净负债率大幅降低22% ， 杠杆控制效果显著 。 富力地产当前的土地收购策略主要集中在资产快速周转的土地、低成本土地及城市更新项目 ， 借此更好地控制负债 。
上半年毛利率维持高位 ， 销售单价维持坚挺 ， 现金流稳定
上半年 ， 物业发展仍然是富力地产的核心业绩贡献点 。 期内 ， 富力地产物业发展营业额占总营业额的92% ， 达到308.31亿元 ， 来自物业投资及酒店营运分部的经常性营业额为18.62亿元 。 同时 ， 富力地产盈利维持稳定 。 数据显示 ， 富力地产整体毛利率为29.6% ， 来自物业销售的毛利率高达33.5% 。
在销售额方面 ， 根据中报数据 ， 富力地产上半年协议销售金额为510.6亿元 。 另据克而瑞的统计 ， 富力地产上半年权益销售金额排名行业第18位 。 自今年2月以来 ， 富力地产的销售额逐渐走高 ， 体现出明显的复苏迹象 ， 随着推盘力度的不断加大 ， 下半年富力地产的销售情况更加值得期待 。
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（资料来源：公司公告）
今年上半年 ， TOP30以及典型房企的销售单价加权平均持平 ， 涨幅仅有0.3% ， 考虑到2019年同比2018年均价上涨幅度有8.7% ， 从侧面还是显示出疫情对销售单价产生了负面冲击 。 但是反观富力地产 ， 销售单价与2019年上半年相当 。
富力地产在逆境中能维持销售单价 ， 不仅说明了公司目前资金流稳定 ， 体现出富力地产对于顺利度过今年偿付高峰的信心 ， 也从侧面体现出公司对于自身品牌和产品力的自信 。
随着“房住不炒”的主基调延续以及融资端的持续收紧 ， 越来越多的房企开始将发展重心从高速增长转向注重高质量增长 ， 而高质量增长其中一个主要的体现就是产品力 ， 而非规模增速 。 从这个角度上看 ， 富力地产在当前房地产市场仍有不确定性的环境中 ， 通过挺价来强调自身的产品力 ， 反而有助于品牌以及自身竞争力的重塑 ， 把利润率保持在相对较高的水平 。
审慎拿地规避高溢价风险 ， 杠杆控制效果显著
数据显示 ， 上半年富力地产总负债减少94亿元 ， 净负债率由199%降到177% ， 半年降幅达22% ， 杠杆控制效果显著 。 目前 ， 富力地产已拥有现金360亿元 ， 资金流相对宽松 。
而在过去的一年 ， 富力地产已经放缓了在公开市场的拿地速度 ， 根据克而瑞数据 ， 富力地产上半年新增货值同比完成度21% ， 上半年楼面价涨幅5.4% ， 这两组数据在TOP30规模房企中排名并不靠前 。 从中也可以体现出富力地产土地收购策略主要集中在资产快速周转的土地、低成本土地及城市更新项目 ， 以此可以更好地控制负债 。
另一方面 ， 今年上半年土拍市场掀起一轮抢地热潮 ， 富力地产也是看到了过高溢价拿地风险 ， 拿地策略先对谨慎 ， 但是对于优质项目 ， 富力地产仍会积极纳入 。 数据显示 ， 上半年富力地产所购置的土地储备权益可售面积约为243万平方米；截至2020年6月底 ， 权益土地储备可售总面积为5683万平方米 ， 权益可售货值达7580亿元 。 此外 ， 富力地产目前共拥有80多个处于不同阶段的城市更新项目 ， 按可售面积算 ， 其中92%位于一线及二线城市 ， 以及54%位于粤港澳大湾区 。
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