房地产|地产前融实务：地产前融业务的发票难题( 二 )
《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字[1995]6号）第七条规定：“条例第六条所列的计算增值额的扣除项目 ， 具体为：……（三）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用） ， 是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用 。 财务费用中的利息支出 ， 凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的 ， 允许据实扣除 ， 但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额 。 其他房地产开发费用 ， 按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的５％以内计算扣除 。 凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的 ， 房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10％以内计算扣除 。 上述计算扣除的具体比例 ， 由各省、自治区、直辖市人民政府规定 。 ”
【房地产|地产前融实务：地产前融业务的发票难题】根据上述规定 ， 在前融机构为非持牌金融机构的放款背景下 ， 开发商（项目公司）就其支付的贷款利息以及销售费用、管理费用（三者共同组成房地产开发费用）在土增税前扣除时基本是按照取得土地使用权所支付的金额（主要为土地成本）和房地产开发成本（主要为建安成本）的10%计算扣除 。 因此 ， 非持牌金融机构开具的利息发票在项目公司土增税前扣除的角度来说似乎已经无关紧要 。
（三）项目公司企业所得税税前的扣除障碍
受“无资质主体放贷两年10次以上入罪”的新规影响 ， 目前的前融机构的放款架构基本都为明股实债或股加债 ， 由此就引发出股东借款的操作中子公司（项目公司）向母公司支付的利息能否在企业所得税前扣除的问题 。
从规范层面来说 ， 关于项目公司支付的利息能否进入开发成本 ， 以及能否在项目公司企业所得税层面实现税前扣除的问题 ， 根据《财政部、国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》（财税[2008]121号文）及《企业所得税法》相关规定 ， 关联方借款利息处理通常情况下利息扣除需考虑两个限制 ， 即“债资比”非金融企业为2：1的限制以及同期金融机构贷款利率限制 。 具体规定如下：
“企业实际支付给关联方的利息支出 ， 不超过以下规定比例和税法及其实施条例有关规定计算的部分 ， 准予扣除 ， 超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除 。 企业实际支付给关联方的利息支出 ， 除符合本通知第二条规定外 ， 其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例为：金融企业为5﹕1；其他企业为2:1 。 ”
“企业在生产经营活动中发生的下列利息支出 ， 准予扣除：（2）非金融企业向非金融企业借款的利息支出 ， 不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的数额的部分 。 ”
由上述规定可知 ， 只有满足债资比和金融企业同期同类贷款利率范围内的股东借款利息才可以在项目公司企业所得税层面实现扣除 。 而在明股实债和股加债的放款架构背景下 ， 项目公司的注册资本一般都比较小 ， 注册资本的两倍与项目融资授信金额相差巨大 ， 因此股东借款的利息对于项目公司企业所得税前的扣除来说似乎意义也不是很大 。
二、开发商一定要前融机构提供利息发票的误区
根据上文的分析 ， 我们可以看到 ， 项目公司就股东借款利息的支付所取得的发票其实在增值税层面无法实现进项抵扣；在土增税的扣除层面可有可无；在所得税的层面受限于注册资本大小及金融机构同期同类的贷款利率 。 因此 ， 项目公司取得上述利息发票并不如开发商所想的那么重要 。
在营改增之后我们操作的前融业务中 ， 很多开发商硬是坚持要利息发票（有时甚至只是为了求得心安） ， 实际上取得发票后又经常无多大功效 ， 因此经常让交易各方啼笑皆非 ， 而最核心的问题还是在于开发商对上述利息发票存在认识上的误区 。
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