房地产|地产前融实务：地产前融业务的发票难题( 三 )
还有一个令我们前融机构很头疼的问题 ， 具体来说就是这个利息发票怎么开出去的问题 。 按照我们近期做业务的经验 ， 我们简要总结以下两个操作要点：
（1）企业可以开具利息发票 ， 具体需到税务局增加征收品目“贷款服务” ， 若是经常性发生业务则需先到工商部门增加贷款服务相关的经营范围 ， 若是偶然性发生业务则直接增加征收品目即可 ， 其中开票内容为“贷款服务-利息”；
（2）开票限额的问题：一方面 ， 对于小规模纳税人来说 ， 以深圳为例 ， 委托开增值税普通发票最高30万 ， 超过30万需自开；委托开增值税专用发票最高单张限额100万 ， 无张数限制 ， 但超过500万需转登记为一般纳税人（一般金三系统会自动检测并提醒税务机关需要求纳税人做一般纳税人登记） ， 变为一般纳税人后需自开；而另一方面 ， 对于一般纳税人来说 ， 上述开票问题只能以自开发票处理 ， 不过自开情况下开票金额较大时可能存在超限量购票的困难 。
三、前融业务开票的破解思路
就我们操作地产前融业务的经验而言 ， 在民间借贷利率司法保护上限（目前为15.4%）的新规背景下 ， 如以股加债方式放款并由项目公司支付利息 ， 则15.4%部分可考虑仍以利息方式处理 ， 超出部分可以以管理费等名义由第三方收取并参照利息支付节点按月、季或半年度进行支付 。
核心要点主要是注意以下两点：
一是超过15.4%部分一定要由第三方收取（民间借贷所涉的利息、违约金、其他费用之和不得高于15.4%） ， 确保不会涉及民间借贷层面的违法违规；
二是15.4%以内的利息也尽量跟开发商沟通通过第三方收取的其他名目的费用（如咨询等）来处理 ， 由此避开单纯的股东借款利息在项目公司层面的扣除障碍问题 。
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