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长沙“房住不炒”真相调查( 四 )

长沙“房住不炒”真相调查
长沙最热闹商圈五一广场地标性建筑IFS图片来源：每经采访人员 陈利 摄“在一线城市 ， 每平方米至少利润在10000元以上；但在长沙 ， 每平方米利润可能也就1000多元 ， 有10多倍的差距 。 ”刘兴跃坦言 ， 目前长沙本土中小型房企已经很少有报名参与土地拍卖的情况了 。“基本都是外来开发商、长沙当地国企或央企这些有足够资金的企业在新拿土地 ， 本土中小企业都在做存量 ， 或者谋转型 。 ”刘兴跃告诉《每日经济新闻》采访人员 ， 目前高信集团也正谋求向文旅地产转型 ， “完全脱离房地产行业是不可能的 。 ”“事实上 ， 长沙的这一系列政策对开发企业来说有利也有弊 。 无论是对国内TOP30房企还是省内优秀开发企业 ， 在刚开始的时候都是懵的 。 但是在经过3~5个月的磨合期后 ， 长沙的调控体系还是有章可循的 ， 既维护了政府的基本利益 ， 又维护了开发商的基本利润 ， 还保障了刚需购房者和刚改购房者的需求 ， 控制了炒房可能 。 ”易建国表示 ， 8%的利润虽然不能让开发商大富大贵 ， 一个项目就吃成一个胖子 ， 但让开发商在长沙做住宅地产能有稳健收益 。“而政策从土地出让方、开发商、消费端各个层面对利润进行压缩 ， 地价不控制 ， 开发商的成本自然就高了 ， 房价也就降不下来 。 ”易建国坦言 ， 其实长沙的调控政策更多的是政府让利于民 。对中小房企而言 ， 限价后其利润空间缩小 ， 接下来10年、5年都将拿不到地 。 “只要有地就被大企业或国企拿走了 ， 就再也不可能有‘一夜暴富’的机会 。 ”易建国向采访人员举例称 ， 可能当时企业在拿地时的成本是9000元/平方米 ， 在未调控前该地块开发的房子可能卖到15000元/平方米 ， 可以赚6000元/平方米 。 但是调控后 ， 就可能只卖到11800元/平方米 ， 一平方米就少赚了几千元 ， 后续发展自然会出现问题 。不仅如此 ， 易建国还表示 ， 随着利润空间的压缩 ， 开发商加大了对成本的控制 ， 近两年来长沙优质的、创新性的、革命性的产品几乎没有了 。 “调控政策之后 ， 开发商推出的产品也是毋庸置疑地留下了一个又一个的普普通通的住宅产品 ， 对城市品位和城市品相的提升没有起到应有的作用 。 ”一位不愿具名的长沙业内人士也对近几年长沙新建商品住宅质量深表忧虑：“未来几年将迎来长沙交房高峰期 ， 届时交房所涉及到的质量投诉等问题可能也会越来越多 。 ”一方面是中小房企生存空间越来越小 ， 另一方面则是品牌企业市场份额持续扩大 ， 行业集中度进一步提升 。长沙“房住不炒”真相调查
长沙TOP20房企所占市场份额数据来源：中指研究院据中指研究院统计 ， 今年1~7月 ， 长沙内五区销售额TOP20大部分为品牌房企 。 如绿地控股以46.34亿元的佳绩登顶长沙市内五区销售额榜单 ， 保利发展以33.63万平方米的成绩获得长沙市内五区销售面积冠军 。 今年前7月长沙市内五区TOP20房企实现总销售额431.71亿元 ， 同比增加3.9%；TOP20房企市场份额为59% 。井喷的公寓市场：去化周期创新高至40个月针对日益从严从紧的调控政策 ， 在住宅利润收缩、投资受限的情况下 ， 不限购、不限售的公寓产品则呈井喷式发展 。长沙新峰地产研究院的数据显示 ， 截至2019年底 ， 长沙市内五区商业公寓总规模超1800万平方米 ， 预计未来三年的规模将远超此前十年 ， 堪比一线城市的规模体量 。长沙“房住不炒”真相调查
数据来源：国策机构此外 ， 湖南中原研究中心数据则显示 ， 2017年10月 ， 长沙商业公寓去化周期为11.65个月；2018年底 ， 长沙商业公寓库存量为123万平方米 ， 去化周期需要17.77个月；到2019年底则快速飙升到231万平方米 ， 去化周期达20个月；而最新数据显示 ， 截至今年7月底 ， 长沙市公寓整体存量已为316.2万平方米 ， 年度供销比达2.28 ， 去化周期再创新高 ， 达40.84个月 。其中库存量最高的雨花区、岳麓区库存面积均超过百万平方米 ， 分别为100.2万平方米、102.9万平方米 ， 雨花区去化周期更是达到了42.06个月 。长沙“房住不炒”真相调查
数据来源：湖南中原研究中心事实上 ， 长沙商业公寓库存经历了一个较快积累过程 。 2011年3月4日 ， 长沙市首次对住宅进行限购 ， 一些住宅项目性质调整为商业 ， 高容积率、高商业比地块和项目接踵而至 ， 城市综合体等风光无限 。2015年7至8月 ， 长沙市逐步取消了住宅限购 ， 商办项目几乎哑火；直到2017年后 ， 长沙市对住宅再度实施限购且不断升级 ， 公寓产品再次被投资者热捧 ， 供应井喷 ， 尤以岳麓区、雨花区为甚 。据长沙市新峰地产研究院数据 ， 2019年 ， 岳麓区公寓产品供应在全市内五区所占比例高达42.3% 。 岳麓区的梅溪湖、滨江新城、麓谷及洋湖等四大板块商业公寓的扎堆入市 ， 直接推动岳麓区的商业公寓供应同比增长了76%。谈到长沙市不断高企的公寓产品的供应来源 ， 湖南中原战略发展中心总经理陈世霞表示 ， “一方面 ， 近几年长沙纯住宅用地供应量仅占整体供应的不到20% ， 且大部分土地出让要求商业配比不少于30% ， 今年上半年长沙出让土地共33宗 ， 其中19宗为商住用地 ， 纯商用地9宗 ， 纯住宅用地仅5宗；另一方面 ， 由于限购政策的影响 ， 利润受限 ， 相比于写字楼、商业产品而言 ， 公寓产品不限价、更容易变现， 自然吸引了无数房企前赴后继地投身公寓市场 。 ”不过陈世霞预测 ， 随着越来越多项目入市 ， 长沙公寓市场供应量还将进一步加大 ， 供需矛盾也将进一步激化 。值得注意的是 ， 尽管目前长沙公寓库存高企 ， 但相比住宅限价后涨幅放缓的情况 ， 包括芙蓉区、开福区、雨花区、岳麓区、天心区在内的长沙内五区的商务公寓价格则快速攀升 ， 甚至出现了新建商品住宅与公寓价格倒挂现象 。 近三年 ， 商务公寓与新建商品住宅的成交均价比一度从1.09扩大至最高时的1.32 。


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