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长沙“房住不炒”真相调查( 二 )

长沙“房住不炒”真相调查
楼盘林立的长沙梅溪湖板块图片来源：每经采访人员 陈利 摄《每日经济新闻》采访人员从长沙多个地产中介处了解到 ， 目前长沙二手房市场低迷 ， 购房客户主体为非长沙户籍、在长沙工作的刚需自住客 ， 尤以湖南省内的其他地市人员居多 。长沙市住建局提供的数据显示 ， 今年1～5月 ， 长沙本市户籍购房者占比70.03% ， 本省其他市州购房者占比26.82% ， 外省购房者占比3.15%；首次置业者占比81.99% 。转型中的代理商：拉外省投资客的路断了事实上 ， 4年前长沙楼市也曾有过一段疯狂上涨期 。 2016年长沙楼市开启“牛市” ， 大量投资客进入长沙 ， 由于当时还未限购 ， 只要资金足够 ， 10套甚至100套都可以买 。 当年6~9月 ， 也是大量合肥投资客涌入长沙楼市的高峰期 。王巍正是这波投资客进入长沙的推动者之一 。2016年王巍任职于湖南原动力房地产营销策划有限公司 ， 也是公司的大股东 。 “当时我们公司跟很多项目都有合作 ， 为了帮项目打开销售渠道 ， 江浙地区、深圳等地都去进行过推广 ， 最后主要集中在了合肥投资客群体 。 ”湘江西侧的长沙未来新CBD中心滨江新城板块图片来源：每经采访人员 陈利 摄为了将合肥投资客引入长沙 ， 王巍先后多次到合肥出差 。 “我们承诺的是 ， 如果他们（投资客）在长沙购买了房 ， 那么对方往返车费、食宿等费用全部都由我们承担 。 但如果没有成交 ， 则费用由对方自理 。 ”王巍告诉《每日经济新闻》采访人员 ， 就在2016年4月的一个月时间里 ， 他们就先后从合肥组织了3批近300名投资者前往长沙购房 ， “基本上来了长沙的都有买房 ， 多的能买3~4套 。 ”然而 ， 原本寄希望于能“大挣”一笔的投资客 ， 却因当年11月25日长沙出台的“房七条”而折戟 。 “房七条”明确指出 ， 要严查投机炒房 ， “严控‘双外’（外省户籍、外省工作）在长沙购房 ， 引导提高‘双外’购房者首付比例和贷款利率 。 ”进入2017年 ， 长沙不断加码调控政策 。 如2017年3月18日 ， 长沙市人民政府办公厅发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》 ， 政策划定长沙六区和长沙县（限长沙经开区、星沙）为限制区域对于非本地家庭 ， 无房限购一套 ， 已有住房的不得购买新房 。2017年5月20日 ， 长沙市限购对象和限购范围进一步扩大 ， 长沙市户籍购房者也纳入了限购范畴 ， 在限购区域内最多只能拥有两套房 ， 同时将二手房纳入限购范围 ， 规定商品房拿到不动产权证两年后才能交易 。 2017年9月23日 ， 调控“套餐”再次全面升级 ， 限制区域也扩展为全市 ， 取得不动产权属证书3年后才能出售 。“当时因为这一系列政策确实也套牢了很多人 ， 我当时带过来的客户 ， 有的到现在都还因为拿房产权时间不够还被套着 。 ”王巍告诉采访人员 ， 当然也有一些客户因为来到长沙后喜欢上了这座城市而留下来的 。长沙“房住不炒”真相调查
资料来源：长沙市住建局正是因为长沙这一系列调控政策 ， 拉外地购房者来长沙购房已不再有可能 ， 作为渠道商的王巍在2018年后逐步对公司进行了转型 ， “现在主要是对商业地产进行收并购以及提供咨询服务 。 ”据王巍介绍 ， 前几年像他们这样的渠道公司在长沙有很多 ， 后来受调控影响没有了业务 ， 只有转型或关闭了 。受创的本地炒房客：“办不了证也不敢卖”长沙严厉的调控政策不仅套牢了外地炒房客 ， 同时也重创了本地投资者 ， 张健（化名）便是其中之一 。张健是湖南某商业地产管理公司总经理 ， 由于多年的行业从业经验以及对周边区域未来发展前景的认可 ， 2017年9月初 ， 张健与朋友以均价5800元/平方米的价格 ， 购买了位于长沙市雨花区一住宅项目新里程大厦21、22整体两层楼 ， 共20余套房源、2000多平方米 ， 两人共出资达1200余万元 。“当时我们已经给了一部分定金 ， 并且也跟开发商约好在9月底给完首付款就进行网签备案 。 ”然而就在离最后约定时间只剩一周时 ， 长沙市住建局出台的楼市调控新政打了张健一个措手不及 。长沙“房住不炒”真相调查
长沙某在建楼盘图片来源：每经采访人员 陈利 摄“我清清楚楚地记得就是在2017年9月23日 ， 长沙出台了一项新政策 ， 规定首套房取得产权证满3年后才能购买第二套房 ， 而且禁止以企业名义进行购买 。 ”张健回忆称 ， 当时自己本来就是以每平方米低于市场售价300多元购买的 ， 只要网签后一倒手 ， 这批投资房源就可以至少获利60万元 。 然而这次调控政策是当天出台当天执行 ， 让他措手不及 。 “其他城市从政策从出台到正式实施一般都会有几天缓冲期 ， 但长沙真的没给我们留一点处理资产的时间 。 ”正因此 ， 张健手中的20余套房源直到现在都还未能完成网签 ， 但他又不愿意以当初所购价格进行售卖 。 要知道经过近三年的发展 ， 项目周边房价也有了较大涨幅 。贝壳找房显示 ， 目前张健所买项目周边二手房小区木莲花苑、 鑫天御景湾一期、天赐良园等均价已在10000元/平方米左右 。 距张健所买项目仅300米的木莲花苑于今年4月9日成交的一套116平方米三室两厅房源 ， 单价为10010元/平方米 ， 与张健当时所购时的房价已有4000元/平方米的差价 。“要不然就以当初开发商开盘价格卖掉 ， 这肯定是亏的；又或者与购房者按照目前市场价格卖掉 ， 但这其中风险太大了 。 ”张健告诉《每日经济新闻》采访人员 ， 因为没有完成网签 ， 这些房子在法律层面上实际上还是属于开发商的 ， 购房者所签合同就是与开发商签订 。 但如果以市场价销售给购房者 ， “就高出了房管局规定的新盘限价标准 ， 购房者可以以此提起诉讼 ， 到时候我们肯定会败诉的 。 ”无奈之下 ， 2018年张健跟合伙人商量后 ， 将这些房源进行了一番装修 ， 改造成了酒店和茶楼用以经营 。 但对张健来说 ， 自打当初调控政策出来后就没安心过 。 “现在我们什么证件都没办 ， 只有跟开发商私下签订的协议 ， 只希望开发商资金链一直正常 ， 不要破产 ， 一旦破产我们就什么都没有了 。 ”另一方面 ， 张健也期盼着长沙的限购政策什么时候能够放松 ， “就算只放松几天也行 ， 够时间完成网签备案也行呀 。 ”幸福的刚需购房者：买房压力普遍不大不断升级的需求侧调控成为长沙楼市的一大标志 ， 严格的限购、限售条件 ， 也让长沙成为一座让投资客“绕着走”的城市 。为遏制房价过快上涨 ， 恢复房地产市场秩序 ， 长沙先后打响“房价保卫战”“反炒房攻坚战” ， 相继出台“3•18”“5•20”“9•23”系列调控政策和“6•25反炒房”九条措施 ， 从项目监管、土地出让、购房资格、户籍管理、打击炒房等多个方面打出楼市调控“组合拳” ， 全面堵塞投机炒房通道 。目前 ， 长沙的限购和限售政策是：本地单身户籍或非本地户籍家庭 ， 限购一套商品住宅；已婚以家庭为单位限购两套 ， 且取得不动产权属证书满4年后方可购买第2套；外地户口需连续缴纳24个月社保或个人所得税方可限购一套 。 另外 ， 居民限售4年 ， 企业则限售5年 。严格的调控措施“逼死”了炒房客 ， 但对于刚需人群来说则是好消息 。“长沙的房价不高 ， 跟武汉、合肥相比都要便宜几千块钱 ， 对我们来说没有那么大压力 。 ”“在一线城市首付的钱 ， 就够回长沙全款买了套房 。 ”“好吃、好玩的那么多 ， 房价也不高 ， 长沙很适合像我这种还处于打拼期的年轻人 。 ”……日前 ， 《每日经济新闻》采访人员在长沙实地走访中了解到 ， 市民对长沙的房价普遍感到压力不大 。


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