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中国|跨过千亿后的第二年 融信中国降低融资成本与谨慎拿地( 二 )


土地储备方面 ， 报告期内 ， 融信中国新增项目21个 ， 新增土储461万平方米 ， 土地总成本为292亿 ， 权益拿地138亿元 ， 单方土地成本为8550元/平方米 。 此外 ， 旧改太原项目新增确权48万平方米 ， 单方土地成本是1222元/平方米 。
投资者介绍道 ， 融信一二级联动是从2016年参与郑州时光之城开始 ， 2017年到2020年累计确权了474万平方米 ， 剩余待确权502平方米 ， 预计总建面是976万平方米 。
截至上半年 ， 融信中国项目共计219个 ， 总土储面积2803万平方米 ， 权益土储面积1421万平方米 ， 平均土地成本7767元/平方米 。 其中 ， 一二线城市占比82% ， 地价销售比为33% 。
有投资者关注到 ， 融信一二级联动项目的转化速度略慢 ， 融信管理层表示 ， 上半年还是受到疫情影响 ， 疫情控制放在第一位 ， 所以公司和政府在旧改速度上有所减缓 ， 是基于今年特殊的环境导致的 ， 并不影响项目确权的确定性 。
对上半年土地市场上取得的成绩 ， 融信管理层似乎比较满意 ， 并告诉投资者称 ， 今年在长三角拿的项目 ， 拿地窗口期都把握的比较好 。
至于下半年 ， 有业内人士表示 ， 融信重点布局长三角 ， 从2018年开始比较谨慎 ， 重视拿地成本 ， 会通过内部管理和城市深耕 ， 建立长期区域经理人团队 ， 准备更充分的现金流 ， 继续寻找更好的土地投资窗口 。
“今年拿地 ， 强调深耕和盈利能力 ， 还有一方面是加快旧改项目转化 ， 同时积极关注项目收购机会 ， 全年拿地预算是匹配销售回款的30%-50%的拿地资金”
另于今年8月 ， 融信在上海土拍市场上赚足了眼球 ， 先是与陆家嘴(600663,股吧)抢夺上海前滩地块失利后 ， 随后与旭辉联合以45亿拿下闵行宅地 ， 再以48.71亿竞得嘉定南翔镇宅地 ， 两次上海拿地的溢价率都超过35% 。
降低融资成本和调整债务结构
负债是观察房企未来发展稳定性及安全性的重要指标 ， 而提升融资能力是房企优化债务结构的良好渠道 。
中报显示 ， 融信中国负债比率为91% ， 总有息负债689亿元 ， 一年内到期债务从2019年30%降到27% ， 融资成本从6.85%降到6.67% ， 融资成本由去年中期的3.12亿元减少11.87%至2.75亿元 ， 主要由于非资本化利息开支减少 。
上半年 ， 由于疫情影响 ， 国内发债环境相对宽松 ， 融信也进行了多渠道的融资 。 于今年3月和4月 ， 融信中国分别发行12.9亿元及11.06亿元的资产支持证券（ABS） ， 该等证券按5.9%年利率计息并以集团应收物业销售所得款项作抵押 。
境外债务方面 ， 2020年6月 ， 融信中国发行于2023年到期7.35%的2.5亿美元优先票据 ， 随后再额外发行合并及构成单一系列的1.6亿美元优先票据 ， 创公司长年期债务最低利率水平 。
今年8月5日 ， 融信中国还在新交所发行2024年到期的2亿美元的优先票据 ， 息率为每年6.75% ， 票据利率进一步降低 。
此外 ， 截至今年6月底 ， 融信中国已发行境内公司债券总额为121.76亿元 ， 占集团借款总额17.66% 。
目前 ， 融信在手的现金及银行存款312.6亿元 ， 现金短债比为1.7 ， 总授信额度1432亿元 ， 未使用授信额度为1059亿元 ， 其中88%为金融机构的授信 ， 12%为其他授信 ， 有息负债占总权益是168% 。
从数据来看 ， 融信中国的偿债压力较小 ， 在手现金较为充裕 ， 能满足未来一年基础运营资金的支付 。 从2018年起 ， 对追求稳健的融信来说 ， 降负债也是集团站上千亿后需要跨过的重要门槛 。
对于上半年有息负债的增长 ， 融信管理层表示 ， 今年和比较多的企业合作拿地 ， 所以一般按10%-12%的利息借 ， 真实的负债率还是在80% 。
就近段时间议论纷纷的“三条红线” ， 据投资者透露 ， 融信管理层认为 ， 三条红线对开发商提出了更高要求 ， 公司在规模、融资能力、产品力、有息负债方面比较有优势 。 到今年年底 ， 初步预测这三条红线应该不会突破 。


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