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恒大|观点直击 | 新战略半年 恒大中报会“秀”减负控速答卷

观点地产网 可以说 ， “降低风险”是今年房企中报季最重要的命题 ， 无论是出于外部的压力 ， 还是出于自身财务安全的考虑 。
而作为国内业务规模最大的开发商之一 ， 恒大自然绕不开这个话题 ， 尤其该公司在年初就宣布要全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略 。
大家的目光都聚焦在此 。 于是这次中期业绩会 ， 恒大管理层最主要的任务 ， 就是展示执行“新战略”半年以来的最新成果 。
究竟情况如何？
战略一：高增长
“高增长”战略分为两个方面 。 其一 ， 即恒大希望通过利用庞大的土地储备 ， 及网上卖房的优势 ， 在合约销售方面实现高速增长 。 其二 ， 是在销售回款方面要实现高增长 。
今年上半年 ， 由于在疫情期间及时采取了反制措施 ， 该公司在2月13日起宣布旗下全国所有楼盘在恒房通实施网上购房 ， 并顺势推出了力度极大促销优惠活动 ， 恒大取得了有史以来最好的半年度销售成绩 。
到6月30日 ， 恒大合共取得了合约销售金额3488.4亿元 ， 同比增长23.8% ， 完成了全年6500亿销售目标的54% 。 而截至前7个月 ， 恒大累计合约销售金额达到3991.4亿元 ， 同比增长约23.9% ， 完成了年度目标的61.4% 。
夏海钧认为这大部分是恒房通的功劳 ， “今年前半年我们的销售一直领先 ， 恒房通销售网络功不可没 。 ”他列出数据 ， 恒大上半年3488.4亿销售额里面 ， 来自网上销售的就有约2860亿元 ， 即有82%的销售额是网上销售带动的 。
“恒房通对恒大的持续销售起到推动作用 ， 今年完成6500亿的销售目标是没有任何问题 。 ”夏海钧说 。 不过 ， 恒大今年还有一个内部目标是需要冲刺8000亿元销售额 ， 因此下半年还需要铺排更多货量 。
恒大上半年新开盘了63个项目 ， 针对下半年“我们还有约9000万平方米的可销售货量将推出市场 。 ”
夏海钧称 ， 在金九银十传统热销期的加持下 ， 按照公开的全年6500亿销售目标 ， 9000万平方米可销售货量里面去化37% ， 就能完成全年目标 。 若按照内部8000亿销售目标 ， 9000万平方米的可销售货量仍只要去化54% ， 还未需达到行业普遍的6成去化率 。
对开发商来说 ， 目前保证销售回款是比抓销售增长更重要的事情 。 销售和现金回笼可以确保 ， 恒大有效的覆盖并降低负债 。
由于采取向消费者推出2-3年的免息首付分期政策及全款分期政策 ， 以及“无理由退房”服务 ， 2018年恒大全年销售回款率为80% 。 2019年上半年恒大的回款率为66.5% ， 全年大概在80%左右 。
因此 ， 恒大今年对回款问题表示了高度关注 。 上半年该公司就成功收回了销售回款3120亿元 ， 金额同比增长66.5% 。 回款率跃升到接近90% ， 达到89.4% ， 这是恒大近年来最好的成绩 。
至于下半年的回款目标 ， “下半年集团力争能够实现3800亿的销售回款 。 ”夏海钧称 。 据此 ， 恒大全年销售回款金额预计约6920亿元 。 若按8000亿内部销售目标计算 ， 回款率至少能达到86.5% 。
战略二：控规模
“控规模”战略 ， 即恒大要控制土地储备总规模 。 按照计划 ， 恒大在2020-2022年三年期间土地储备每年减少3000万平方米 ， 最终目标三年减少9000万平方米 ， 把总土储控制在2亿平方米左右 。
但每年减少一定量的土储 ， 还需要在拿地层面作配合 。 所以未来三年 ， 恒大每年新增的土储将控制在4000万平方米左右 。 “以前我们每年是新增6000-8000万平方米 ， 以后每年在4000万平方米左右 。 ”
从数量上看 ， 恒大6个月内就购入了住宅土地储备111幅 ， 并就现有19个项目进一步购买周边土地 ， 合共新增的土地储备建筑面积为5459万平方米 。 作为恒大2019年纳储思路的延续 ， 此次购入更多土地 ， 属于机不可失 。
“我们手握现金是等待机会 ， 大批小企业可以收并购 。 一旦机遇完成 ， 负债率降低到合理水平 。 ”夏海钧去年年中就曾表示 。 资料显示 ， 今年上半年恒大购入的5459万平方米土地中 ， 就有21%来自收并购 。


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