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恒大|观点直击 | 新战略半年 恒大中报会“秀”减负控速答卷( 五 )


夏海钧：今年大家都没有预计到 ， 疫情对房地产市场形成了巨大的冲击 ， 1-2月份 ， 对房地产的影响非常大 ， 大家对市场比较悲观 ， 3月份以后 ， 情况逐渐好转 ， 我们看见是两种情况：一种是大的上市公司 ， 中国的房地产龙头企业业绩出现稳步上扬和发展 ， 但是大部分的中小企业 ， 房地产行业还面临非常困难的境地 ， 主要的原因就是由于疫情老百姓的预期改变了 ， 过去老百姓认为房子 ， 我买谁的都行 ， 出现疫情以后 ， 他会担心小发展商由于资信问题 ， 实力问题比较交楼 ， 而把自己有限的资金选择在买大发展商的房子 ， 在这一个情况下 ， 实际是有利于大发展商的发展 。
过去老百姓可能没有疫情的时候 ， 对房子的需求没有这么迫切 ， 当然中国老百姓还是想买房的 ， 但是疫情以后 ， 更加觉得有一套住房对于老百姓更重要 ， 所以这个又刺激了这个市场的改变 ， 真正老百姓有钱了觉得还是有一套住房 。 在面对疫情的时候更加好 ， 在这种情况下 ， 房地产行业现在发生了大的龙头企业还是向好的方向在转化 ， 小的企业逐步退出这个市场 ， 市场的集中度会随着疫情的变化逐渐的在变化 ， 产业的集中度会进一步的提高 。
第二 ， 根据疫情的变化 ， 我们对于住房的大势判断：第一个 ， 天花板到顶了 ， 房地产再去发展增量这部分是比较少的 ， 主要是要在存量方面下功夫 。 城市更新未来是发展商竞争的必争之地 ， 可能大家看一下我们这个PPT里面 ， 我们在全国的旧改项目里面 ， 土储有104个项目 ， 这104个项目绝大部分集中在大湾区 ， 深圳有55个 ， 大湾区有12个 ， 太原11个 ， 石家庄4个 ， 昆明4个 ， 贵阳3个 ， 郑州2个 ， 旧改项目也就是我们说的城市更新项目是未来房地产商的必争之地 ， 这是我认为第二个变化 。
第三个变化 ， 就是房地产的发展商会更加注重科技含量的住宅 ， 也就是智慧社区 ， 绿色建筑 ， 这个都是发展商未来考虑的 ， 所以我们这次物业引进了腾讯、云峰基金 ， 主要是希望借助于我们股东的科技力量 ， 来帮助我们物业实现智慧社区更加有效的发展 ， 通过智慧社区 ， 绿色建筑 ， 装配式住宅提升我们产品的竞争力 。
现场提问：目前 ， 行业集中度会上升 ， 我们知道现在整个行业的流动性在收紧之际 ， 中小型的房地产会面临蛮大债务危机 ， 恒大未来有没有在收并购方面有一些这样的布局呢？另外 ， 恒大在大湾区有不少旧改项目 ， 请介绍一下恒大这方面的规划 。
夏海钧：我们有一个大湾区土储的图 ， 大家可以看到 ， 现在在大湾区有127个项目 ， 总的规划面积3653万平方米 ， 货值1.26万亿 ， 这个土储主要都是中国的城市更新项目 。
我们房地产商 ， 国家未来鼓励房地产企业去做的 。 就是我们的增量没有了 ， 怎么样把存量做好？这个是发展商的一个新课题 ， 也是我们努力的方向 ， 所以 ， 我们这一两年主要是在城市更新方面做我们的工作 。
城市更新这里面 ， 也有两种状况 ， 一种是直接跟政府签约的城市更项目 ， 还有一种是一些小的发展商 ， 以前拿了这些城市更新项目 ， 由于目前的疫情 ， 阶段性的支撑不下去了 ， 我们把它接手过来 ， 所以在整个房地产土储里面 ， 恒大并购的项目 ， 达到了50% 。 所以 ， 这个也是因为并购增加了我们很多的旧改 ， 增加了很多城市更新的项目 。
这些项目我们认为随着时间的推移 ， 特别是在大湾区都会给公司创造巨大效应 ， 我们在2016年开始在大湾区布局 ， 这4年 ， 应该取得了非常积极的成果 ， 目前我们是大湾区土储最丰富的地产商之一 ， 而且这个土储主要是集中在旧改 ， 主要在城市更新 ， 完全符合我们国家对于房地产转型升级的需要 ， 符合我们房地产做存量 ， 减少增量的要求 ， 所以我们认为 ， 恒大的利润增长点 ， 或者未来的爆发点集中在大湾区 。


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