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恒大|观点直击 | 新战略半年 恒大中报会“秀”减负控速答卷( 二 )


恒大过去几年之所以能够实现快速发展的根基 ， 就是其极端便宜的土地成本 。
虽然恒大的土地成本也在一路攀升 。 截至2019年年末 ， 恒大土地储备平均成本仅1800元/平方米 ， 到目前该数字已经变为约2122.5元/平方米 。
从新增土地储备成本看 ， 恒大2018年新购土地储备建筑面积4993万平方米 ， 当年平均楼面地价为1611元╱平方米 。 2019年期内新增土地平均成本为2101元╱平方米 ， 到今年中期是2455元╱平方米 。
但换个角度 ， 恒大今年上半年确实实现了总土地储备的下调 。 截至6月30日 ， 恒大拥有土地储备总规划建筑面积2.4亿平方米 ， 较半年前2.93亿平方米 ， 下降了超过5000万平方米 。 在控规模战略层面 ， 这基本上抵消了期内超标新增土储的影响 。
另一方面 ， 恒大目前还手握一个“秘密武器”就是城市更新项目 。 在目前国内的房地产市场内 ， 开发商想要获取又高毛利又相对便宜土储 ， 无非就是拿地往高能城市群集中 ， 第二个方法是涉足城市更新市场 。
“城市更新是未来发展商的必争之地 。 ”夏海钧就提出 ， 而恒大目前在全国各地就拥有近104个旧改项目 ， 几乎是手握旧改资源最多的企业之一 。
这些项目中 ， 绝大部分集中在粤港澳大湾区：房屋平均售价较高的深圳就集中落地了55个 ， 大湾区其他地方有12个 ， 另外太原11个 ， 石家庄4个 ， 昆明4个 ， 贵阳3个 ， 郑州2个等等 。
战略三：降负债
“降负债”是恒大实施新战略的最终目标 ， “高增长”和“控规模”其实都是围绕它进行开展的 。
年初 ， 恒大提出了降低2020年到2022年有息负债总额的计划 。 今年上半年恒大有息负债降低了400亿元 ， “预计全年能下降1000亿元左右 。 ”夏海钧透露 。
除加大销售和销售回款 ， 以及控制土储规模外 ， 按照恒大管理层的意思 ， 恒大目前正打算推出一种新型的降负债方法：分拆优质资产上市 。
“集团会逐步的把一些优质的资产分拆出来 ， 为我们公司创造更大的价值……这个目标实现以后 ， 也能大幅度降低公司的负债率 。 ”夏海钧提出 。
而最近一个分拆案例是恒大物业 。 这家在管面积有2.5亿平方米 ， 合同金额1.5亿平方米的物管公司 ， 目前估值约750亿元 。
它在8月14日以上述估值引入战投 ， 吸引了包括华人置业创始人刘銮雄之妻陈凯韵、中信资本、农银国际、光大控股、腾讯控股、周大福、阿里巴巴旗下的云峰基金、红杉资本等14家战略投资者 ， 筹资235亿元 。
据了解 ， 恒大正就物管公司分拆上市 ， 跟香港证监会、港交所积极沟通 ， “我们希望在不远的将来能够实现物业的上市 ， 力争今年完成 。 ”而一旦分拆完成 ， 恒大的净负债率将一举下降19% 。
“所以恒大未来还会陆续将一些优质资产分拆上市 。 ”夏海钧表示 。
以下为中国恒大集团2020年中期业绩会问答实录：
现场提问：业绩报告显示恒大上半年的销售和回款双双逆势增长 ， 下半年公司如何保持这一增长的势头 ， 完成全年的目标增长有没有挑战？
夏海钧：今年上半年恒大的销售3500亿 ， 回款3100亿 ， 回款率在90%左右 ， 销售超过去年同期的24% ， 回款是超过去年同期的67% ， 这个增长是我们恒大历史的一个新高 。
为什么在全球疫情的情况下 ， 恒大取得了这么好的成绩呢？主要还是来自于恒大一开始成立的时候 ， 我们就定了一个民生地产的发展理念 ， 恒大的发展主要是在产品设计上 ， 我们主要是以刚需为主 ， 我们设计院对产品户型设计120平方米左右的户型占了整个产品设计的80% ， 144平方米占了97% ， 也就是说 ， 基本上97%都面向于中国刚性需求的市场 ， 只有3%的户型是高端的 ， 这个产品定位决定了我们的发展符合了中国老百姓(603883,股吧)的自住型需求 。 可以看到 ， 这么多年的销售 ， 85%的老百姓都是自住型 ， 而不是投资型 ， 这是我们客户的产品结构 。


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