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房价|楼市已收紧，未来几年最有潜力的房子在哪里？( 二 )


房价|楼市已收紧，未来几年最有潜力的房子在哪里？
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因为东盟十国和中国有太多相似的地方：
人口众多而且结构年轻、自然资源丰富、温热带环境宜居、临海港口极大便利于全球贸易……
而过去几年发生的很多事 ， 也充分说明东南亚将是继中国之后全球经济的又一强劲增长点 。 中国长三角、珠三角大量制造业企业将工厂陆续搬迁至东南亚国家就是最好的说明 。
因此 ， 类比过去20年中国城市房价轨迹 ， 要想寻找下一个房价增长空间足够大的城市的话 ， 在这些国家中去寻找 ， 无疑是正确的选择 。
东盟十国中 ， 新加坡已经是发达国家了 ， 房价比深圳还贵 ， 显然不是好标的；文莱人口43万 ， 老挝717万 ， 都在千万以下 ， 一个国家的人口总量尚不及国内东莞一个市 。
越南由于历史原因 ， 对华一直不太友好；印度尼西亚直接限制外国人购房 ， 而且也属于排华比较严重的国家；缅甸最大的问题是政局不稳 ， 政策多变 ， 风险极大 。
因此 ， 考虑以上因素 ， 在东南亚投资房产 ， 主要是菲律宾、柬埔寨、泰国和马来西亚这四个国家 。
那么 ， 这四个国家 ， 是否都是好的标的呢？
其实也不然 。
万通董事长冯仑曾经总结过一个规律就是：一个国家的房价 ， 在其经济发展到人均GDP2000美元的时候 ， 将会出现明显的上涨；在人均GDP从3000美元到6000美元这个阶段 ， 房价的涨幅尤其厉害；而人均GDP达到8000美元之后 ， 增速将明显放缓回落 。
房价|楼市已收紧，未来几年最有潜力的房子在哪里？
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这个理论 ， 在中国得到了完美的验证 。
1998年 ， 国内开始房改 ， 住房实行商品化 ， 但当时经济落后 ， 人均GDP只有828美元 ， 因此虽然住房制度发生了根本性变化 ， 但是房价上涨幅度并不大 。
一直到2003年 ， 国内人均GDP接近2000美元的时候 ， 北京上海广州深圳等一线城市的房价开始走出独立行情 ， 有了比较明显的上涨迹象 。
到2007年底 ， 国内人均GDP达到3000美元 ， 不仅一线城市房价开始快速上涨 ， 天津、南京、杭州等二线城市也开始跟涨 。
之后随着人均GDP进一步增加 ， 到2016年达到8000美元 ， 这十年间全国房价更是迎来普涨 ， 甚至一些名不见经传的三四线城市 ， 房价也纷纷过万 。
也正是在这2007年到2017年的这十年时间 ， 北京上海深圳普遍实现了从八千到六七万最丰厚的一段涨幅 。
因此 ， 从人均GDP这个衡量一个国家经济发展最重要的指标来看的话 ， 柬埔寨只有1643美元 ， 显然还不到房价全面启动的时候 。 泰国是7808美元 ， 已经到了房价快速上涨的中后期 ， 目前曼谷遍地三四万的房价也充分说明了这一点 。 而马来西亚的人均GDP是11415美元 ， 房价已经过了快速增长期了 。
因此 ， 目前东盟10个国家中 ， 人均GDP3485美元的菲律宾 ， 无疑是最合适的选择 ， 而且菲律宾的人口规模足够大 ， 1.08亿 ， 全球排在第13位 ， 人口结构也非常年轻 ， 平均年龄只有24岁 ， 未来至少还有30年的人口红利期 。
从人均GDP指标来看 ， 理论上菲律宾目前处于房价已经启动 ， 但是还有巨大增长空间的阶段 。 而从2012年开始算起的话 ， 过去8年菲律宾的房价走势也充分印证了这一点 ， 一直在上涨 ， 但是涨幅还不算太猛 ， 高度类似于中国2000年到2007年那一段时间 。
过去8年 ， 菲律宾的GDP年均增长率为6.5% ， 在亚洲主要经济体中排名第二 ， 仅次于中国 ， 力压越南 ， 远超泰国 。
房价|楼市已收紧，未来几年最有潜力的房子在哪里？
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国际货币基金组织预测 ， 菲律宾在2026年GDP将超过马来西亚和泰国 ， 成为东盟十国中的第二大经济体 。 汇丰银行预测 ， 到2050年 ， 菲律宾将超过印度尼西亚 ， 成为东南亚第一大经济体 ， 全球第16大经济体 。


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